Проведем оценку административного здания АЗС №443 сравнительным подходом. Анализ источников информации дал информацию о недавних продажах аналогов данному административному зданию, которая приведена в таблице 2.10.
Таблица 2.10 – Характеристика объектов-аналогов административного здания АЗС №443
Наименование
Местоположение
Дата продажи
Цена за 1 м2, руб.
S, м2
Примечание
1. Административное здание АЗС №201
2-ой км автотрассы Благовещенск - Свободный
Март 2003 г.
82700
26
Шлакоблочное панельное здание, износ – 40%
2. Административное здание АЗС №431
с. Романовка, 50-й км фед. трассы Владивосток - Находка
Август 2003 г.
88450
34
Шлакоблочное панельное здание, износ – 35%
3. Административное здание АЗС №17
Хабаровск, пересечение трассы Гаровка - Ракитное
Январь 2003 г.
80400
32
Шлакоблочное панельное здание, износ – 45%
4. Административное здание АЗС №442
г. Лесозаводск, Автозаправочная, 2
Июль 2003 г.
75180
29
Кирпичное здание, износ – 55%
5. Административное здание АЗС НК Альянс
г. Хабаровск, ул. Морозова
85600
30
Панельное здание, износ – 35%
Примечания: 1. Право собственности на объекты – полное для всех аналогов. 2. Условия продажи – рыночные для аналогов 1, 2, 3, 5, для 4-го аналога – родственные отношения между покупателем и продавцом.
Объект-аналог 4 исключаем из ряда сравниваемых объектов-аналогов, т.к. условия продажи по ним отклоняются от рыночных условий, а корректировку на нетипичную мотивацию приобретения недвижимости учесть очень сложно.
Корректировку по соответствующему параметру производим по отношению к оцениваемому объекту – АЗС №443, т.е. если, например, группа капитальности здания у объекта-аналога №2 выше, чем у оцениваемого объекта, то цену продажи 1 м2 объекта-аналога №2 корректируем на коэффициент 0,95, т.к. группа капитальности здания АЗС №443 ниже, следовательно, и цена 1 м2 административного здания АЗС №443 должна быть ниже. В качестве параметров корректировки выберем следующие: группа капитальности здания, наличие тепло- и энергоснабжения, наличие охранной и противопожарной сигнализации, качество внутренней отделки, дата продажи, техническое состояние (степень износа).
Таблица 2.11 – Оценка стоимости 1 м2 площади административного здания путем введения корректировок
Параметры корректировки
АЗС №443
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3
Аналог 5
Цена продажи за 1 м2, руб.
-
1. Группа капитальности
II
I
Корректировка
1,0
0,95
Скорректированная цена, руб.
84028
2. Наличие тепло- и энергоснабжения
Общие сети
Городские сети
Общее энерго-снабжение, автономн. тепло-снабжение
81320
3. Наличие охранной и противопожарной сигнализации
Есть
Только противо-пожарная
1,03
83760
4. Качество внутренней отделки
Простая
Улучшен-ная
0,98
82347
82085
5. Дата продажи
Дата оценки
Март
2003 г.
1,04
1,007
1,06
86008
82923
85224
82660
6. Степень износа, %
43,5
40
35
45
84288
78777
87781
78527
Средняя стоимость 1 м2 площади объекта, руб.
82343
Получили стоимость одного квадратного метра площади административного здания АЗС №443, рассчитанного сравнительным подходом. Умножая данную величину на площадь здания (29 м2), получаем стоимость здания: 29*82 343 = 2 387 947 рублей.
Для оценки асфальтобетонного покрытия используем данные тех же аналогов.
Таблица 2.12 – Оценка стоимости 1 м2 площади асфальтобетонного покрытия путем введения корректировок
164
178
163
175
1. Качество материала покрытия
хорошее
отличное
удовлетво-рительное
174,4
167,9
171,5
2. Качество укладки (поверхности) покрытия
168,1
3. Степень износа, %
1,07
1,05
169
180
176,5
176,4
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8