Таким образом, полная восстановительная стоимость административного здания АЗС №443 равна 983 905 рублей. Чтобы рассчитать окончательную стоимость административного здания, согласно затратному подходу, необходимо из полной восстановительной стоимости вычесть сумму накопленного износа.
Этап 3. Определение восстановительной стоимости с учетом износа для получения остаточной стоимости объекта
Для определения физического износа используем метод срока жизни его элементов. Этот метод использует следующие понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, эффективный возраст, нормативный срок службы. Срок физической жизни Тфиз – это срок, в течение которого здание или его элемент может реально существовать с момента завершения строительства. Срок экономической жизни Тэк – это срок, в течение которого здание способно приносить доход. Оставшийся срок экономической жизни Тоэ – это оцениваемый период, в течение которого здание будет продолжать приносить доход своему владельцу. Фактический возраст жизни Тфакт – это количество лет, прошедших с момента завершения строительства. Эффективный возраст Тэф – это возраст, показываемый состоянием и полезностью здания. Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика. Нормативный срок службы Тнорм – нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта. Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:
(2.4)
где ФИ – накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;
Сстр – стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.
Таким образом:
(2.5)
В связи с присутствием субъективизма в определении Тэф и Тэк на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором вместо эффективного возраста используется фактический, а вместо срока экономической жизни используют нормативный срок службы (из строительных норм). Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта. Он основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от группы капитальности и фактического срока эксплуатации здания, его элемента или системы. В методе нормативного срока жизни физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле:
(2.6)
Удельный вес отдельных конструктивных элементов в процентах взят на основании расчетов по соответствующим сборникам УПВС и скорректирован в соответствии с реальной конструктивной схемой и изменениями в объемно-планировочном решении и отделке оцениваемого объекта по сравнением с объектом аналогом. Отделочные работы скорректированы по нормативному возрасту с учетом конструктивных решений и имеющихся улучшений (таблица 2.3).
Таблица 2.3 – Оценка физического износа административного здания
Наименование конструктивных элементов
Удельный вес каждого элемента по УПВС, %
Фактический возраст (год постройки – 1996)
Нормативный срок
Физический износ, %
Фундаменты
10
9
25
3,6
Стены, колоны
33
11,88
Покрытия
16
5,76
Кровля /шифер/
12
15
7,2
Полы
6
Проемы
1
20
0,45
Отделочные работы
2
5
Внутренние санитарно-технические работы и электроосветительные устройства
3
1,8
Прочие работы
13
5,85
ИТОГО
100
43,54
Получаем сумму износа:
руб.
Определяем стоимость административного здания, согласно затратному подходу: руб. Таким образом, рыночная стоимость административного здания на дату оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 555 513 рублей. Аналогично определяем стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием.
Таблица 2.4 – Расчет полной восстановительной стоимости площадки с асфальтобетонным покрытием
Наименование
Сумма, руб.
Стоимость строительства площадки в ценах 1969г.
(УПВС №19,табл.53)
2,4
Площадь покрытия, м2
318
Произведение поправочных коэффициентов (объект полностью аналогичен)
1,0
Восстановительная стоимость площадки в ценах 1969г.
763
Индекс перехода от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84г.
1,31
Восстановительная стоимость строительства в ценах 1984г.
1 000
Индекс перехода от цен 1984г. к текущим ценам
35,60
Восстановительная стоимость на дату оценки (1.01.2004г.)
35 600
Дополнительные затраты (5%*35600)
1 780
Восстановительная стоимость площадки на дату оценки (1.01.2004г.) с учетом дополнительных затрат
37 380
Налог на добавленную стоимость, руб.
6 728
Прибыль предпринимателя, руб.
3 738
Полная восстановительная стоимость на дату оценки, руб.
47 846
Полная восстановительная стоимость площадки с асфальтобетонным покрытием на дату оценки (1 января 2004г.) равна 47 846 рублей. Нормативный срок эксплуатации асфальтобетонного покрытия составляет 30 лет. Фактический возраст составляет 9 лет, следовательно, физический износ равен 30%. Получаем сумму износа: руб. Стоимость асфальтобетонного покрытия с учетом износа составляет 33 492 рублей. Стоимость сооружения резервуаров определим с использованием метода поэлементного расчета. Согласно данному методу восстановительная стоимость объекта (Св) рассчитывается по формуле:
(2.7)
где Нпр – ставка налога на прибыль;
Кр – показатель рентабельности продукции;
Сп – полная себестоимость оцениваемого объекта.
(2.8)
где Цэ – стоимость комплектующего узла или агрегата;
В – собственные затраты (например, стоимость сборки).
Стоимость комплектующих узлов (Цэ) берем из периодических коммерческих предложений. В таблице 2.5 приведен расчет полной себестоимости резервуара.
Таблица 2.5 – Определение стоимости сооружения резервуара
Наименование показателя
Стоимость комплектующих узлов (Цэ):
Трубопровод
5 500
Задвижка для нефтепродуктов
350
Огневой предохранитель
790
Клапан приемный
2 100
Замерный трубопровод
3 800
Люк замерный
450
Клапан дыхательный совмещенный
470
Уравнемер «Струна-М» с датчиком
4 300
Трубопровод налива
2 750
Электромагнитный клапан отсечки
950
Фильтр глубокой очистки
480
Муфта сливная
Сливной колодец
800
Технологическая шахта
900
Вентиляционная решетка
500
Железобетонный колодец
1 800
Ложемент
2 900
Зонд для определения утечек из резервуара
3 100
Двустенный резервуар
45 000
Стоимость сборки и установки (В)
8 500
Полная себестоимость (Сп)
85 910
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8