Основу имущественной самостоятельности кооператива составляет его паевой (уставный) фонд. ГК не содержит требований к минимально необходимому размеру такого фонда, ибо для различных видов кооперативов этот размер не будет одинаковым. Он должен быть предусмотрен специальным законом для каждой разновидности кооперативов. Однако п. 4 ст. 116 ГК исходит из того, что кооператив должен иметь полностью оплаченный паевой фонд.
Паевой фонд кооператива формируется за счет паевых взносов его участников (членов). Как прямо указывает Устав ЖСК, паевой взнос равен стоимости квартиры. То есть, объединить паевые взносы и создать кооператив - это означает передать в кооперативную собственность свою собственность в виде пая как части стоимости квартиры. Он также является гарантией удовлетворения имущественных интересов кредиторов кооператива. Поэтому обязанность внесения паевых взносов является важнейшей обязанностью члена кооператива[12]. Устав кооператива должен содержать наряду с другими непременное условие об ответственности члена кооператива за нарушение этой обязанности. Кроме того, члены кооператива обязаны в трехмесячный срок со дня утверждения ежегодного баланса кооператива покрывать образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. Ведь сам кооператив как некоммерческая организация не получает никаких доходов от своей деятельности. При невыполнении этой обязанности, то есть неуплате или частичной уплате таких дополнительных взносов, член кооператива несет имущественную ответственность по его обязательствам своим личным имуществом в пределах невнесенной части соответствующего взноса. При этом данная ответственность наступает при отсутствии у кооператива иного имущества, но является солидарной по отношению ко всем таким неисправным участникам (абз. 2 п. 4 ст. 116 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 65 ГК теперь возможно и банкротство данной некоммерческой организации.
После государственной регистрации кооператива в качестве юридического лица и избрания исполнительных и ревизионных органов, жилищно-строительный кооператив приобретает, либо получает отвод земли и начинает возводить многоквартирный дом.
Рассмотрев две схожие по цели создания разновидности потребительских кооперативов, такие как жилищный и жилищно-строительный кооператив можно сказать, что указанные формы жилищной кооперации в деятельности и обеспечении членов кооператива жилыми помещениями различий не имеют, они преследуют одну и ту же цель – удовлетворение жилищно-бытовых потребностей пайщиков кооператива и членов их семей. До выплаты членами кооператива паевых взносов кооперативы являются собственниками жилых помещений и объектов общего пользования многоквартирного дома.
Но несмотря на кажующуяся сходства, указанные формы жилищной кооперации различаются организацией и способом приобретения дома до начала его эксплуатации:
1) при организации жилищного кооператива не требуется такого сложного этапа, как отвод либо приобретение земли, так как участок закреплен за конкретным, приобретаемым жилым домом.
2) Второе отличие заключается в основании приобретения многоквартирных домов – жилищный кооператив покупает, а жилищно-строительный возводит жилые дома, т.е. в первом случае первоначальный способ приобретения права собственности, а во втором произвольный.
3) Третье отличие вытекает из второго, в связи с разными способами приобретения дома, у жилищного кооператива менее длительный срок от регистрации кооператива до его представления пайщикам.
ЖК И ЖСК – как потребительский кооператив (ст.50, 116 ГК, Закон РФ от 19 июня 1992 г. "О потребительской кооперации в РФ") - создается гражданами и юридическими лицами путем их добровольного объединения.
Членом ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 16 лет, нуждающееся в улучшении жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте.
Рассмотрим процедуру вступления в ЖСК и ЖК (на примере ЖК «Скарт и Наш дом».):
1) Физическое или юридическое лицо приходит в офис ЖК "Скарт и НАШ ДОМ". г.Москва Ветошный переулок 13\15 к.25,24.
В ЖК существуют пять направлений приобретения жилья, каждое из которых предназначено для определенной социальной группы и каждое по своему удобно и выгодно.
2) Менеджеры ЖК "Скарт и НАШ ДОМ" знакомят кандидата в члены ЖК с документами о государственной регистрации ЖК, положениями Устава и условиями приобретения жилья через кооператив. Главными условиями приобретения жилья, в зависимости от избранного членом ЖК направления приобретения жилья, являются: мин. паевой взнос = от 200 (от двухсот ) долларов США; макс. период рассрочки с момента приобретения жилья = до 10 (Десяти) лет. Каждый член ЖК может выбрать удобный для себя период рассрочки по погашению паевого взноса, от 1 до 10 лет. Чем дольше срок накопления, тем выгоднее условия погашения пая. В качестве паевого взноса учитывается стоимость старого жилья, если член ЖК желает улучшить жилищные условия.
4) Кандидат в члены ЖК заполняет по установленной форме Заявление о вступлении в ЖК (Приложение 1). В Заявлении указываются параметры жилья, которое желает приобрести в собственность кандидат в члены ЖК и его ориентировочная стоимость. Кандидат в члены ЖК также указывает, что он ознакомился с требованиями Устава и Положения ЖК, согласен и обязуется их выполнять. К заявлению прилагаются следующие документы:
для физических лиц:
- копия паспорта;
- документы, подтверждающие семейное положение: свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т.п.;
- паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи;
- краткая информация о роде деятельности (в произвольной форме, по требованию);
для юридических лиц:
- нотариально заверенные учредительные документы;
- банковские реквизиты юридического лица;
- копия годовой бухгалтерской отчетности (по требованию);
- доверенность или иные документы, подтверждающие полномочия представителя юридического лица.
Заявление подается на отдельно взятую недвижимость (комнату, квартиру, жилой дом) с указанием желаемого типа и места расположения недвижимости, условий внесения пая, предполагаемого периода рассрочки по выплате пая. Если заявление подается на недвижимость (права на недвижимость), уже принадлежащую ЖК, то условия внесения пая и период рассрочки в отношении такой недвижимости (прав на недвижимость) определяются исключительно Правлением ЖК.
4. Член ЖК принимает решение о порядке накопления паевого взноса и порядке уплаты вступительного взноса.
5. Кандидат в члены ЖК подписывает Положение-договор (Приложение 3) о порядке оплаты членами ЖК паевых и иных платежей и Приложение №2 – Индивидуальный график накопления паевого взноса, в котором подтверждаются параметры жилья, указывается ориентировочная стоимость жилья, указывается размер уже внесенного первоначального паевого взноса и размер текущих паевых платежей. Член ЖСК при наличии финансовых возможностей может вносить паевые платежи досрочно и тогда быстрее будет приближаться право подбора жилья.
6. Член ЖК, оплативший 55% от заявленной ориентировочной стоимости жилья, получает право подбора. После подбора, с членом кооператива заключается Договор безвозмездного пользования жилым помещением (Приложение 3а) и Индивидуальный график погашения пая
7. При полной выплате итогового паевого взноса, члену ЖК передаются права собственности на то жилье в отношение которого он выплачивал паевой взнос.
Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопления). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива. Однако наличие такого права, основанного на членстве в ЖК и ЖСК, становится одновременно главным основанием для предоставления в пользование определенного имущественного объекта, остающегося кооперативной собственностью. Лицу, принятому в члены ЖК (ЖСК) по решению членов общего собрания, предоставляется квартира, причем решение общего собрания приобретает юридическую силу лишь после утверждения соответствующим органом местной администрации и выдачи ордера. Гражданин вправе обратиться в суд с иском о защите нарушенного или оспариваемого права на пользование жилым помещением, в частности, при отказе в выдаче ордера на жилое помещение, за которое не выплачен паевой взнос, а также при отмене решения общего собрания о приеме его в члены ЖК (ЖСК)[13].
До выплаты паевого взноса пайщик обладает следующими правами:
-проживать со своей семьей в предоставленной ему квартире в доме кооператива;
-добровольно выбыть из ЖСК;
- в установленном порядке передать пай любому постоянно проживающему совместно с ним совершеннолетнему члену семьи;
- получить освободившуюся квартиру в доме того же кооператива в случае нуждаемости в улучшении жилищных условий;
- произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение, в том числе в доме государственного или общественного жилищного фонда, либо на жилой дом, принадлежащий гражданину на праве собственности.
Члену ЖСК принадлежит лишь право владения, пользования и ограниченного распоряжения предоставленным ему помещением. В то же время пайщик обязан выполнять требования устава кооператива и существующие правила пользования жилыми помещениями.
Следует отметить, что гражданин может стать и членом действующего жилищного или жилищно-строительного кооператива на основании решения общего собрания членов кооператива или уполномоченного им органа, при условии внесения вступительного взноса и части паевого взноса.
В отличие от прежнего, действующее законодательство допускает возможность гражданам быть одновременно членами нескольких жилищных или жилищно-строительных кооперативов.
Паевой взнос в кооператив является имущественным (как правило денежным взносом), равным в общей сумме строительной или соответственно покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Вносится он членом кооператива единовременно или в рассрочку, условия которой определены в уставе. При этом член жилищного или жилищно-строительного кооператива имеет право внести оставшуюся часть досрочно.
Как следует из ст. 118 Жилищного Кодекса лицу, принятому в члены кооператива по решению общего собрания, утвержденному органом местного самоуправления, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммой паевого взноса. Квартира должна быть благоустроенной применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. При предоставлении жилого помещения в кооперативном доме также в полной мере может учитываться: право на дополнительную жилую площадь, состояние здоровья граждан, въезжающих в квартиру, другие заслуживающие внимания обстоятельства[14].
Рассмотрим более подробно некоторые права членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, не являющихся собственниками жилья.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15
