Это, в свою очередь, позволяет определить нам некоторые параметры позиционирования объекта как гостиницы:
1. Местоположение гостиницы удовлетворяет требованиям, предъявляемые к местоположению целевого рынка бизнес-отелей (гостиницам делового назначения) и дает возможность продвигать ее как "гостиницу среднего класса". Отель, специализирующийся на бизнес-туризме, бизнес-отель обычно имеет уровень четыре звезды 4*. По определению, применительно к местоположению, он должен быть:
- расположен в деловом центре города поблизости от важнейших государственных учреждений, административных, общественных и других центров городов и поселений;
- оборудован стоянкой и гаражом для транспортных средств.
Важным фактором бизнес-отеля является его престижность, поскольку по тому, в каком отеле остановился бизнесмен, его партнеры судят о положении представляемой им фирмы.
2. Точно также и гостиница, предназначенная для обслуживания туристов, приезжающих с познавательными целями, должна располагаться ближе к историческому, культурному центру города, основным объектам показа, т.е. местоположение соответствует также и требованиям концепции туристской гостиницы среднего класса. Эта гостиница, в принципе, может быть любой звездности, если это приемлемо в данном конкретном месте. От категорийности напрямую зависит уровень цен, а значит, и класс постояльцев. 3* - это обычный среднестатистический путешественник. В более престижную высококатегорийную гостиницу 4*, соответственно, поселится более богатый клиент.
Архитектурно-планировочное решение продиктовано характером существующей застройки в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями с максимально возможным использованием территории. Архитектурно-планировочные и строительные элементы гостиницы соответствуют СНиП 20802. Предусмотрен также комплекс мероприятий по охране окружающей среды.
Ввиду исходных условий проект окружен целым рядом сопутствующих ограничений, которые в процессе реализации проекта повлекли за собой необходимые инженерные решения. Ограничения касаются сохранения внешнего облика фасадов зданий на Конногвардейском бульваре и Галерной улице и максимальной высоты строений по нормам ГИОПа в архитектуре исторической части Петербурга. Максимальные высоты надстроек продиктованы, исходя из правил, так называемой, соляции (освещенности), поскольку отель не должен заслонять свет зданиям на противоположной улице.
Основная планировочная идея - создание комплекса отеля, наиболее экономично и компактно используя имеющийся участок. В ходе проектирования был подробно рассмотрен вопрос возможных приращений к этим зданиям, вмещения максимального количества объектов в наличествующую территорию, с учетом того, что это коммерческий проект, который предусматривает получение прибыли. Приоритет был отдан номерному фонду, поскольку основной источник прибыли в гостиничном бизнесе - это в первую очередь сдача номеров. Все остальное - рестораны, сервисные службы и структуры, оказывающие дополнительные услуги относятся к побочным видам заработка. Нельзя забывать и о технических помещениях, обслуживающих работу всего комплекса: кладовых, холодильных камерах, прачечных, кабинетах управленческого персонала, комнатах инженерных служб и т.п.
По вместимости гостиница среднего размера (по определению до 300 номеров) - ориентировочно 250 номеров: 30 одноместных и 200 двухместных, 20 люксов (многокомнатных номеров), рассчитанных на прием 350 постояльцев. Внешняя этажность -7, внутренняя - 8 этажей.
Во всех номерах не менее одного окна для обеспечения естественной освещенности. Площадь номера позволяет пользоваться всем его оборудованием в условиях комфорта и свободного доступа. Средняя площадь стандартного двухместного номера 30 м2. Площадь санузлов - не менее 3,8 м2.
С течением времени выработался определенный набор услуг, который клиент ожидает увидеть в бизнес-гостинице уровня 4*. Помимо основного набора необходимых услуг (постель, питание, тепло в номере, горячая вода), современный типичный клиент ожидает получить в отеле следующие услуги:
- в санузле номера - туалетный набор, фен, несколько полотенец, средство для чистки обуви;
- прямой телефон в номере, телевизор с дистанционным управлением;
- информационную службу, которая поможет клиенту ориентироваться в незнакомом городе;
- бесплатную услугу по побудке гостей;
- службу подачи питания в номер (room service);
- фитнес-центр, бассейн;
- коктейль-бар (помимо ресторана);
- место для стоянки автомобилей клиентов;
- прачечную и химчистку. [10, с.46].
На первом этаже отеля будут располагаться зона приема и размещения со стойкой регистрации, площадью 270 м2, оборудованная зоной для отдыха и ожидания, сервисные услуги 156 м2 (почта, офис банка и другие необходимые сервисные службы), администрация (274 м2), камеры хранения вещей, гардероб, общественные туалеты, магазины сувениров, другие арендные помещения, кафе-бар на 10 посадочных мест (55 м2) и кафетерий в атриуме, который будет использоваться для завтраков. Для организации обслуживания в структуре гостиницы предусмотрены турбюро или бюро путешествий и экскурсий.
В цокольном этаже по Конногвардейскому бульвару предусмотрены ресторан и ночной клуб (301 м2), имеющие входы, как с первого этажа гостиницы, так и с улицы, а также бар (130 м2). Обеденный зал ресторана рассчитан на 60 посадочных мест, площадью 120 м2. Проектом предусмотрено устройство ресторана в мансарде на 100 посадочных мест (400 м2). Также в мансардном этаже со стороны Конногвардейского бульвара расположатся летнее кафе и смотровая площадка общей площадью 735 м2. Всего рестораны и кафетерий на первом этаже имеют 300 посадочных мест, что обеспечивает соблюдение существующих норм, требующих того, чтобы количество посадочных мест в ресторанах, которые гости отеля, могут занять единовременно, должно быть рассчитано не менее чем на половину постояльцев при полной загрузке. Поэтому ресторан должен в состоянии вместить, как минимум, половину проживающих, а лучше еще больше.
Чтобы в остальное время такой огромный зал не простаивал, в него необходимо привлечь не только клиентов гостиницы, но и гостей из города, которые будут пользоваться услугами ресторана днем и вечером. Отсюда договоренность с архитекторами и разработчиками интерьеров, чтобы ресторан был удобен для обслуживания больших групп туристов комплексными видами питания утром и днем, а вечером здесь может действовать развлекательный комплекс с оригинальным интерьером. В полуподвальных помещениях слева и справа от главного входа запланировано размещение небольшого тематического ресторана (пивного или китайского), а так же кафетерия.
В цокольном этаже расположены также службы быта для гостей прачечная на 500 кг белья в сутки, ремонтные, кладовые службы, холодильные камеры. В подвальных этажах дворовых корпусов находятся вспомогательные и производственные помещения ресторанов, хозяйственно-бытовые, технические и служебные помещения. Все номера и помещения отеля обеспечиваются эвакуационными выходами, в соответствии с требованиями СНиП.
Согласно Положению о государственной системе классификации гостиниц и других средств размещения, разработанной на основе Федерального закона "О техническом регулировании", Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" и Концепции развития туризма в Российской Федерации, одобренной распоряжением Правительства Российской Федерации от 11 июля 2002 года №954-р, средства размещения категории 4* должны соответствовать:
1) Минимальным требованиям (Приложение В);
2) Критериям балльной оценки с учетом следующего суммарного количества баллов: для категории - "четыре звезды" - 100 баллов.
Суммарное количество баллов по пунктам 1.1, 1.2, 1.7.1 - 1.7.5, 2.1 - 2.4, 4.1 - 4.3, 4.7 - 4.9 должно быть не менее 48 баллов (Приложение Г).
"Исаакиевский отель" обладает всеми вышеперечисленными характеристиками, соответствует всем минимальным требованиям к средствам размещения данной категории, и после реконструкции может быть использован в качестве отеля категории 4*, что позволяет устанавливать соответственный уровень цен, влияя, в свою очередь, на доходность инвестиционного проекта.
Изучив стандарты звездности, компания пришла к выводу, что, позиционируясь на уровне 4*, можно позволить себе организацию ряда дополнительных услуг, взятых из арсенала 5*-х отелей, не требующих больших капиталовложений или больших инженерных решений, но поднимающих качество обслуживания, а значит общий уровень гостиницы.
Данная концепция согласована с Концерном InterContinental Hotels Group, которая занимается эксплуатацией и управлением гостиниц. Планируется эксплуатировать гостиничный комплекс под маркой "Crowne Plaza Hotel", что соответствует гостинице со стандартом 4*. В Санкт-Петербурге, по мнению экспертов фирмы InterContinental Hotels Group, можно рассчитывать на среднюю стоимость номера в такой гостинице 260 долларов США. В "Протоколе о намерениях" от крупнейшего Гостиничного Концерна Мира "Intercontinental" архитекторами по интерьерам по поводу предполагаемой гостиницы "Исаакиевский отель" оговаривались стандартные международные требования к гостиницам уровня 4*, а также были внесены следующие замечания:
1. Местонахождение гостиницы "Исаакиевский отель" подходит для марки "Crowne Plaza"(****).
2. Некоторые комнаты для **** стандарта "Crowne Plaza" слишком малы. Но как видно из планов не представит особых проблем из 2-х маленьких комнат (17 м2,18 м2 и 19 м2) сделать большую. Необходимо выдержать стандарт для номеров на 2 персоны 16,7 м2-20 м2 Netto. Для одноместного номера - 15,6 м2 Netto.
3. 3% от всех номеров должны быть как "Suite" (молодежные и для пожилых людей).
4. Под площадью номера в кв.м. подразумевается "exclusive" ванная комната и прихожая (гардеробная).
5. Все ванные комнаты должны быть оборудованы раздельными ваннами и душами, соответственно раковинами и унитазами.
На что еще желательно обратить внимание, это:
1. Основная лестничная клетка на 1-м этаже должна заканчиваться поблизости от "Reception" и эвакуационная лестница должна вести наружу. Необходимо наличие 2-х эвакуационных лестниц.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18
