Более широкому привлечению заемных средств для реализации жилищных программ препятствуют и заведомо заниженные в рамках этих программ процентные ставки по кредитам (займам), делающие их непривлекательными для институциональных и частных инвесторов. При этом банки, а также страховые компании и пр. нередко не играют сколько-нибудь активной роли субъектов рынка, а лишь выступают посредниками при предоставлении кредитов и их обслуживании [33]. Поэтому целесообразными представляются предложения о государственном вмешательстве не в рыночную деятельность кредитных институтов, а в форме компенсаций непосредственно приобретателям жилья [24].
Налаживанию партнерских связей между производственными и банковскими структурами способствует процесс формирования финансово-строительных групп, которые должны стать структурообразующей основой регионального строительного комплекса. Но эти группы только зарождаются, их развитие пока сдерживается осторожным отношением к кооперации финансовых и страховых компаний [23].
Это свидетельствует об актуальности государственных гарантий кредитования для понижения финансовых рисков. Но принимаемые в последнее время законы, данные риски нередко усугубляют. Так, пытаясь защитить права дольщиков, Госдума принимает законы, обязывающие банки вернуть им не только вклады, но и штрафы за нарушение сроков ввода жилья. В ответ банки ограничивают кредитование строительства, а на плечи дольщиков, в конечном счете, ложатся все риски, которые они не в состоянии контролировать, прежде всего, риск, что жилье не будет сдано в эксплуатацию [20]. Причины данного феномена разнообразны: во-первых, срыв сроков строительства бывает вызван во многих случаях не только недобросовестностью застройщиков, но и ростом стоимости строительных материалов и пр.; во-вторых, дольщики - экономически более незащищенная группа, чем финансовые и строительные компании.
Монополизм смежной с жилищным строительством промышленности строительных материалов является одним из самых чувствительных «узких мест» строительной индустрии. Его можно проиллюстрировать примером крупнейшего монополиста данной отрасли - компании «Евроцемент», которая контролирует 46% всех мощностей страны по производству цемента, в том числе 81% мощностей Центрального федерального округа. Монополизм производителей оборачивается настоящей ценовой атакой «на карманы» застройщиков жилья. Цены на цемент за восемь месяцев 2009 г. выросли более чем на 90%, на металл - не менее чем на 40%, на изделия из цветных металлов - более чем вдвое, на металлопрокат - на 60-100%. При таких монопольных преимуществах компаниям, производящим строительные материалы, с развитием самого производства и тем более удешевлением продукции можно не торопиться.
Монополизм в строительной индустрии проявляется и в том, что нередко городские власти отдают площадки под застройку двум-трем особо «приближенным» компаниям и аффилированным с ними структурам, которые диктуют цены на жилье и извлекают монопольную прибыль [29]. Наличие такой практики признал и Д. Медведев, назвавший ее локальным монополизмом, то есть формированием муниципалитетами собственных пулов застройщиков, куда не допускаются независимые компании [35]. Поэтому необходимо формирование подлинно открытых конкурсов застройщиков.
В этой ситуации не призывы, что строить надо больше, а кардинальное усиление государственного антимонопольного контроля строительной индустрии становится одним из необходимых условий повышения доступности жилья [37]. Другими антимонопольными условиями могли бы стать также требующие государственного регулирования меры по восстановлению и введению новых мощностей и импорту за счет финансовых резервов государства дефицитного оборудования и стройматериалов, нехватка которых продолжает тормозить строительство жилья. Локальный монополизм может быть минимизирован обеспечением на конкурентной основе финансовыми ресурсами жилищного строительства в объеме реальной потребности, обусловленной наличными трудовыми, материальными ресурсами и проектно-сметной документацией на конкретные объекты [19].
Весомыми причинами подорожания жилья являются договоры с организациями энергоснабжения, получающими свою долю за развитие инженерных сетей, и введенная с 2008 г. плата застройщиков за подключение новостроек к энергосетям. Эта часть себестоимости жилья, зависящая от услуг естественных монополий, тоже постоянно растет, так как увеличиваются не только цены на стройматериалы, но и энергетические тарифы. А в совокупности «пресловутые сборы» - подключение к коммуникациям, право аренды и т.д. составляют до 47% стоимости жилья. Данная проблема рассматривается экспертами как еще один тромб проекта доступного жилья, который требует не только антимонопольного, но и антикоррупционного регулирования. Его обеспечение государством, привело бы к падению цен на жилье не менее чем втрое [10].
Более глубокие исследования вопроса о естественных монополиях и ценах на их услуги, учитывающие достижения отечественной и зарубежной науки и мировой опыт, дают основания считать, что проблема регулирования деятельности компаний - естественных монополистов - выходит за рамки антимонопольного контроля. Для этих компаний «точка зрения инвестора», то есть минимизация финансовых рисков объективно противоречит экономической (устойчивое инвестиционное развитие) и социальной (качество и доступность услуг для населения) эффективности. Но в настоящее время даже на обсуждение проблемы об организации инфраструктурных сетей по типу общественного сектора экономики и опоры их развития на общественные (государственные и муниципальные) инвестиции фактически наложено табу [29]. Однако без ее и обсуждения, и решения едва ли удастся сдерживать рост соответствующих тарифов, чтобы ограничить инфляцию, удорожание жилья и жилищно-коммунальных услуг.
Строительству жилья препятствуют также барьеры, связанные с доступом к земельным участкам и землепользованием. Некомплексный характер управления землепользованием и упор на фискальную составляющую привели к тому, что цены на землю для жилищного строительства и других объектов социальной сферы стали областью монопольного манипулирования, как государственного, так и частного. Интересы концентрируются на присвоении ренты без учета эффективного использования земельных ресурсов и согласования позиций сторон. Это провоцирует радикальные и диаметрально разные предложения экспертов по поводу прав пользования землей.
Но поскольку ценность земли (особенно в городах) как не воспроизводимого экономического и социального ресурса намного больше, чем важность обеспечения кредитов для инвесторов, то она предоставляется им на правах краткосрочной аренды. С помощью повышающих коэффициентов арендной платы эта форма землепользования мобилизует их также на выполнение обязательств по срокам строительства, чего не гарантирует бесплатное пользование. По закону доступ застройщиков к земельным участкам реализуется только на открытых аукционах, которые должны «перекрыть воздух» практике бюрократического протекционизма по отношению к «своим» строительным компаниям. Этот закон выполняется далеко не всегда. Поэтому не только правовой, но и общественный контроль его исполнения также является антимонопольной мерой.
В соответствии с Градостроительным кодексом в городских поселениях основой для выделения земельных участков под строительство становится генеральный план развития муниципалитетов и согласованные с ним правила землепользования и застройки. Теперь они должны опираться на градостроительное зонирование как метод регулирования землепользования и развития городов, в рамках которого разрабатывается порядок отвода земель под строительство жилых, инфраструктурных и иных объектов. Этот метод, позволяя устанавливать по районам города допустимые виды использования земли и количественные ограничения на размещение объектов недвижимости, способствует уменьшению бюрократического произвола и издержек прежней разрешительной системы.
Однако пока кардинальная модернизация нормативной базы не предусматривается, а проблема сложности подготовки соответствующей документации решается так, что обязательное введение градостроительного регламента предусмотрено только с 2010 г., завершающего действие национального проекта и программы «Жилище». До этого периода муниципалитеты могут использовать старый генплан и зонирование только отдельных территорий. То есть прирост жилого фонда в значительной мере будет опираться на устаревшие правила и пролонгировать негативные тенденции строительства. Они проявились в искажении облика городов, нарушении регламентов этажности и плотности застройки, повышении нагрузки на инженерные сети и транспортные артерии, уменьшении открытых пространств и т.п. [19]. Кроме того, постановка вопроса о пересмотре нормативной базы откладывается, актуальность переработки подменена увеличением времени ее освоения.
Территориальные планы, пишут В. Любовный и О. Пчелинцев, должны базироваться не на текущих потребностях расшивки «узких мест», а на прогнозах социально-экономического развития [29]. В противном случае возможны нежелательные последствия, так как без прогнозной оценки «закрепление» территорий за тем или иным инвестором или «узаконенное» зонирование могут лишить субъекты РФ, города и другие муниципальные образования нормального развития на перспективный период. Возникновению таких последствий способствует Градостроительный кодекс, в котором практически не содержится указаний на временнόй период для составления территориальных планов.
К не менее значимым препятствиям реализации проекта доступного жилья следует отнести непрозрачность строительных компаний, у которых часто нет ни конкретных бизнес-планов, ни прозрачных финансовых потоков, что осложняет работу с ними кредитных и страховых организаций. В результате трудно проводить качественную экспертизу на проектной стадии и контролировать производственный цикл. Но без достижения прозрачности строительного бизнеса невозможно внедрение пока отсутствующей системы государственных гарантий инвесторам, которая могла бы привлечь к строительству жилья и иностранных застройщиков. Эта же причина мешает открытой конкуренции строительных компаний и потворствует административным преференциям.
Следует также отметить, что на региональном и муниципальном уровнях в жилищную программу включен перечень ее адресатов. Если подготовке программы недостает открытости и публичности, то категории этих адресатов, в том числе получателей льготных ипотечных кредитов, определяются административными методами, не всегда учитывающими их экономические и социальные позиции. Эти методы, как признают специалисты, потворствуют бюрократическому произволу, тогда как поддержка льготных категорий ложится тяжелым бременем на бюджеты [24]. Это вновь свидетельствует о необходимости открытого характера всей практики принятия и выполнения решений в области жилищной политики.
Ключевой момент реализации национального проекта связан с тем, основные его задачи возложены на регионы и муниципалитеты. Движение жилищного проекта зависит от местных властей - подчеркивает Д. Медведев. Безусловно, жилищные проблемы должны решаться на местном уровне и действительно существенно зависят от местной администрации. Но общим недостатком жилищных программ являются их небольшие масштабы из-за ограниченности бюджетных (субфедеральных и внутренних) ресурсов и значительные различия этих масштабов по субъектам РФ. Данные проблемы не преодолеваются только усилиями региональных властей, хотя бессилие последних перед указанными проблемами по административным традициям может быть поставлено им в вину.
Поэтому следует прислушаться к рекомендациям специалистов о «размораживании» на эти цели части средств стабилизационного фонда, если они подкреплены обоснованными предложениями [18]. При этом необходимо принимать во внимание и критическое состояние наличного жилищного фонда. Что касается региональных различий, то меры по их преодолению должны базироваться на комплексной федеральной программе территориального развития с четким определением приоритетов, один из которых - Дальневосточный регион - президентом РФ фактически уже назван.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
