Согласно данным опроса, наше население в основной массе пока не в состоянии потянуть такую услугу, как ипотечное кредитование, несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач Правительства Российской Федерации. В будущем, в случае заметного роста заработной платы и появления чувства стабильности, относительного благополучия, а также снижения процентной ставки по ипотечному кредиту, ситуация, возможно, изменится. Однако не только о трети населения, использующего ипотеку, но и о показателе 15% в этой области к 2010 г. говорить не приходится.
Насколько россияне осведомлены об альтернативных способах решения своих жилищных проблем и изменениях в новом Жилищном Кодексе, вступившем в действие с 1 марта 2005 г. Как показало исследование, лишь 48% россиян информированы о кодексе. Большинство опрошенных заявляют, что не в курсе существования такого документа. В самых образованных группах доля осведомленных об этом нововведении не превышает двух третей. А между тем, новый Жилищный Кодекс вносит в законодательство ряд серьезных изменений. Рассмотрим некоторые из них.
Приватизировать свое жилье смогут теперь только те россияне, кто получил его до 1 марта 2005 г. Если квартира получена по договору социального найма после этой даты, то перевести ее в собственность бесплатно будет невозможно. Учитывая, что около 15% населения до сих пор не имеют никакого отдельного жилья и еще каждый пятый проживает в неблагоустроенном деревенском доме, это означает дискриминацию значительной части граждан, постановку их в заведомо неравные стартовые условия с остальными потому, что они были по не зависящим от них причинам лишены права на приватизацию жилья.
По договору социального найма, для многих людей являющегося единственной возможностью улучшить свое жилищное положение, право на такую возможность получают только малоимущие граждане, имеющие на одного члена семьи менее 8 кв. м (сейчас в России доля такого населения составляет 7%), а также представители некоторых других категорий населения (жители аварийного жилья и т.д.). При этом, согласно рекомендованной Правительством для этих целей методике выделения малоимущих, очень многие граждане, реально нуждающиеся в улучшении жилищных условий и не имеющие возможности приобрести жилье самостоятельно, право на постановку в очередь на получение жилья утрачивают, а возможность взять ипотечный кредит не приобретают. Однако хуже другое - то жилье, которое они имеют, также будет все больше ветшать, т.к. они должны теперь полностью оплачивать все расходы по его ремонту за свой счет, а почти две трети населения не имеют необходимых для этого ресурсов.
В случае если квартира не приватизирована, а наниматель и члены его семьи более 6 месяцев не платят за квартиру и коммунальные услуги без уважительной причины, их через суд могут выселить в общежитие из расчета 6 кв. м на человека. В то же время долги по квартплате даже до начавшегося резкого роста стоимости услуг ЖКХ стабильно имели около 7% населения страны (т.е. около 10 млн. человек).
Список нововведений, затрагивающих интересы многих групп населения, может быть продолжен, но и из сказанного понятно, почему 61% опрошенных полагает, что изменения, вносимые новым Жилищным Кодексом, коснутся их лично и их семей и будут негативными. Надежду на улучшение своих условий проживания связывают с принятием нового Жилищного Кодекса лишь 6% россиян. В целом считают эту реформу правильной, но боятся ухудшения своего положения 18% участников опроса, в основном представляющих среднедоходные группы.
Кто же, по мнению наших граждан, должен иметь право на получение бесплатного жилья, и как это соотносится с новыми нормами, вводимыми Жилищным Кодексом?
Только 2% россиян считали в 2009 г., что государство никому не должно предоставлять бесплатное жилье, и этот показатель остался таким же, как и 15 лет назад. При том, лишь 47% населения выделили в качестве группы, имеющей право на такое жилье, "бедные семьи", хотя в соответствии с законодательством государство отдает приоритет получения бесплатного жилья именно им. Более того, при значительном росте доли тех, кто считал, что различные категории людей должны иметь право на бесплатное получение жилья (в 1,5-2 раза), число полагающих, что право на бесплатное жилье должны иметь в первую очередь малоимущие, даже незначительно сократилось.
В настоящее время проведение жилищной политики концентрируется в рамках национального целевого проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который базируется на Федеральной целевой программе «Жилище». Указанный проект охватывает следующие основные направления: развитие жилищного строительства; совершенствование жилищно-коммунального комплекса; совершенствование системы ипотечного жилищно-коммунального кредитования населения и рынка жилья; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем граждан из числа категорий, установленных федеральным законодательством; нормативное правовое обеспечение организации предоставления гражданам жилых помещений социального использования.
Согласно программе «Жилище», к моменту ее завершения в 2010 г. до 30% населения смогут удовлетворять потребности в жилье за счет собственных средств и кредитов. К этому периоду планируется повысить объем ежегодного ипотечного кредитования в 20 раз, снизить ставки по ипотечным кредитам до 8% годовых и удовлетворять спрос большей части претендентов на жилье. С этой целью жилой фонд будет увеличен на 40% путем удвоения объемов жилищного строительства и доведения их до 80 млн. кв. м в год. Намечено также снижение уровня износа коммунальной инфраструктуры до 50% и времени ожидания социального жилья до 7 лет.
Разработке национального проекта предшествовало изучение запросов россиян на жилье. Специальные исследования, на данные которых ссылается куратор проекта В. Медведев, показали, что в улучшении жилищных условий нуждается 60% населения, и половина из них (почти 30%) готова решать эту проблему на рыночных условиях. При этом 80% населения считают, что собственность на жилье является признаком благополучного существования, иными словами, в принципе позитивно относятся к его приобретению на жилищном рынке. Но проблема, разумеется, заключается в том, есть ли у них для этого реальные возможности.
По оценкам директора Фонда «Институт экономики города» Н. Косаревой, национальный проект актуален именно для 20-30% населения, которым необходима государственная поддержка в приобретении жилья. Это объясняется тем, что, по опросам, 40% граждан удовлетворены своими жилищными условиями, а 10-15%, как и в других странах, нуждаются в социальном жилье. Остальные, судя по всему, в основном могут решать жилищные проблемы без помощи государства. Поэтому, при условии дальнейшего роста реальных доходов населения и снижения процентных ставок по кредитам, ипотечное кредитование, грамотно подкрепленное принятым пакетом законов, может развиваться и очень хорошо уже развивается, имея перспективы оправдать возложенные на него ожидания .
В. Белкин и В. Стороженко подчеркивают, что с проектом доступного жилья не координируется в принципе разумное решение о наделении молодых семей таким финансовым подспорьем, как базовый материнский капитал, в том числе предназначенный для улучшения жилищных условий. Однако его величина не отвечает задачам жилищной политики. Расчеты авторов показывают, что даже при полном использовании этого капитала только на решение жилищной проблемы, при нынешней средней стоимости 1 кв. метра жилья семье будет под силу приобрети не более 10 кв. м, что почти вдвое ниже душевой социальной нормы для семьи из трех и более человек. Исследователи сходятся также во мнении, что одним из основных препятствий на пути использования населением ипотеки являются чрезмерно высокие ставки по кредиту, обслуживание которых больно «бьет» по текущему потреблению. В Болгарии и Польше они составляют менее 9%, в большинстве государств со стабильной экономикой - 4-4,5% а в Финляндии - 2,5-3% [33]. В России же они колеблются на уровне 12-16%, и их понижение до 8%-го уровня пока только планируется. В ряде регионов ставки на уровне 8-7% уже введены, но только для льготных категорий граждан [5]. Но и такой процент многие считают завышенным, учитывая современную зарубежную практику, и предлагают, например, чтобы он не превышал учетную ставку Центробанка [10].
Эта ситуация, как считает ряд исследователей, порождена тем, что так и не разработан системный подход к решению жилищной проблемы. В принимаемых решениях все еще доминирует точка зрения инвестора (в широком смысле), его прибыли и финансовых рисков и недооцениваются социальные риски, связанные с недоступностью жилья для миллионов семей [26].
С одной стороны, все еще мало государственных или совместных с «частниками» компаний по строительству реально доступного - коммерческого и некоммерческого - жилья, неразвиты институты аккумуляции финансовых ресурсов населения, недостаточна и не всегда эффективна субсидиарная поддержка пользователей кредита. Допускаются массовые злоупотребления в строительной индустрии и практика перекладывания на плечи потенциальных собственников жилья предпринимательских рисков в случае несвоевременного выполнения ими своих обязательств или даже финансовой несостоятельности. Так, многим застройщикам удается бойкотировать закон о защите прав дольщиков - будущих владельцев жилья, выступающих в качестве соинвесторов.
С другой стороны, активное привлечение к финансированию строительства банков, коммерческих структур, строительных корпораций, обладающих значительными ресурсами, тормозится отсутствием надежных и масштабных гарантий и условий для развития бизнеса [23]. Жилищное строительство, имеющее длительный производственный цикл, остается сферой высоких рисков, что сказывается и на его кредитовании, и на ставках по ипотечному кредиту, и на ценах на жилье.
Поэтому так и не ясно, как при низком благосостоянии населения и современных темпах жилищного строительства можно довести численность пользователей ипотеки до 30%, учитывая, что пока вводится 0,3-0,35 кв. м жилья на душу населения в год против минимально необходимого 1 кв. м [23]. Запланированный результат может быть достигнут при условии дальнейшего роста реальных доходов, сдерживании инфляции и цен на жилье путем наращивания строительства [14]. Но вопрос о необходимых параметрах повышения реальных доходов, особенно для той части граждан, которая должна предъявлять спрос на ипотечный кредит, практически не рассматривается.
По мнению специалистов, рост цен на жилье в немалой степени вызван спекулятивным спросом, то есть его приобретением для последующей перепродажи по более высоким ценам. Вложения в недвижимость обусловлены также стремлением состоятельной части граждан обезопасить свои сбережения от инфляции, от которой не защищают проценты по банковским депозитам.
К числу важнейших причин, ограничивающих предложение жилья и вздувающих цены на него, почти все исследователи относят положение в строительной индустрии.
Ситуация в данной отрасли - один из главных барьеров, препятствующих балансу спроса и предложения жилья, на необходимости достижения которого акцентируют внимание все защитники проекта. Правда, тому, как его добиться со стороны предложения (не считая общих соображений и призывов, что строить надо больше), внимания уделяется гораздо меньше. Поэтому следует обратиться к мнению компетентных экспертов хотя бы по некоторым узловым моментам, так как развитие строительного комплекса - отдельная, сложная и очень масштабная тема.
По оценкам специалистов, сложившаяся сегодня в строительном бизнесе практика нарушает баланс интересов его участников и выступает мощным фактором удорожания жилья. Так, строительство начинают застройщики, риски которых банки оценивают очень высоко, и ставка по банковским кредитам может достигать 40-50% в валюте и более. Территориальная администрация также заинтересована в получении максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов. Как следствие, еще до начала строительства затраты на него доходят до 40-50% от общей суммы сметных затрат. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены [40].
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11
