Методика определения стоимости прав пользования земельным участком

При определении рыночной стоимости объектов оценки необходимо оценить нематериальный актив- право пользования земельным участком. Это связано с тем, что его реализация обеспечивает получение дополнительного рентного дохода, который связан со специфической полезностью конкретного земельного участка - местоположением, уровнем благоустройства и характером использования.

Именно данное обстоятельство и позволяет рассматривать право пользования землей как нематериальный актив, который влияет на совокупную продуктивность или эффективность любого вида деятельности.

Дополнительный доход:

1)   приравнивается к рентному доходу равному выплачиваемой контрактной арендной платы или величине выплачиваемого налога на землю при неразвитом рынке аренды земельных участков

2)   определяется как разница между полученным доходом от владения конкретным земельным участком и выплачиваемой арендной платой (налогом на землю)

В соответствии с п. 12 разъяснений некоторых положений Методики оценки имущества (№10-36-835 от 23 января 2004 года):

1) в случае объективного отсутствия рыночных данных, необходимых для расчета дополнительного дохода арендатора за 1-ый год, искомая величина определяется путем капитализации фактически начисленной арендной платы или годового земельного налога за пользование земельными участками, если арендная плата установлена на уровне земельного налога;

2)период прогнозирования принимается в размере 50 лет ;

3)Ставка капитализации, которая используется для расчета стоимости права пользования земельным участком определяется в соответствии с требованиями «пункта 7 Методики экспертной денежной оценки земельных участков.

Идентификация объекта оценки

Объектом оценки выступает двухэтажное здание бывшего общежития используемое в качестве летнего пансионата. Группа капитальности здания- 1ая. Участок огорожен. Дворик со стороны входа выложен декоративной фигурной плиткой.

Объект эксплуатируется в выбранном функциональном ключе уже не протяжении нескольких лет подряд Постепенно вкладываются средства как в ремонт, так и в оснащение пансионата соответствующими летнему отдыху инвентарем.

Из коммуникаций в наличии электроосвещение, водоснабжение (из скважины). Выход стоков осуществляется в выгребную яму. Теплоснабжение обеспечивается путем прогрева здания электрическими тенами. Газоснабжение отсутствует. Нужды кухни обеспечиваются газовыми баллонами.

На первом этаже кроме непосредственно номеров расположены помещения кухни, а также две небольшие столовые (см. фото в приложении) и душ.

Отделка номеров, расположенных в уровне 1-го уровня - простая. В одном типовом номере может разместиться 2-3 человека.

В уровне 2-го этажа расположен большой холл (см. фото), который используется для просмотра телепрограмм и игры в бильярд.

В уровне 2-го этажа размещено несколько номеров люкс (см. фото).

Внутренний дворик достаточно ухожен. С одной стороны располагается небольшой плодоносящий сад, а с другой декоративный минифонтан. По краям расположены небольшие столики. Имеется мангал для жарки шашлыков. За домом находится летний душ и кухня.

Подвал частично используется под складские помещения. Достаточно много площадей подвального уровня пустует может потенциально использоваться для расширения сервиса пансионата (тир, спорт. зал, сауна).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

В соответствии с определением, данным в Международных стандартах оценки, наиболее эффективное использование определяется как «Наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

В рамках проводимой оценки здания бывшего общежития напрашивается только один вариант - использование объекта по прямому назначению - организация курортного отдыха в режиме работы в качестве пансионата (мини гостиницы). Иные варианты использования даже приблизительно не могут рассматриваться, так как не отвечают требованиям элементарной логики.

Принцип разумной оправданности

Во-первых, объект расположен в прибрежной зоне Черноморского региона, в зоне пешеходной доступности до береговой морской линии.

Во-вторых, на протяжении нескольких лет его использование было напрямую связано с организация приема отдыхающих, да и в прошлое время он использовался для размещения приезжих, которые прибывали в данный регион для решения профессиональных и других задач.

Принцип физической возможности.

Объект спроектирован, по коридорному типу с множеством комнат, что позволяет проводить его

использования в выбранном функциональном ключе.

Принцип юридической законности.

Эксплуатация объекта в целях курортного бизнеса является юридически законной и допустимой.

Принцип осуществимости с финансовой точки зрения.

Для продолжения эксплуатации объекта оценки в выбранном ключе необходимо проводить поэтапный ремонт номерного состава. Учитывая, что объект рассчитан для приема отдыхающих со средним достатком, то затраты на ремонт будут сопоставима с предполагаемой коммерческой выгодной от эксплуатации.

Расчет стоимости

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ В РАМКАХ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Данный подход использовался в рамках настоящей оценки вследствие того, что воспроизводство офисной недвижимости в центральной части города является экономически целесообразным и физически возможным. Основными этапами применения затратного подхода являются:

-     выбор методического приема;

-     оценка стоимости замещения оцениваемого объекта;

-     расчет выявленных видов износа;

-     определение остаточной стоимости замещения объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ;

-     оценка стоимости прав, связанных с земельным участком (оценка фактора местоположения);

-     расчет итогового значения с последующим увеличением полученной величины на стоимость фактора местоположения земельного участка.

СПОСОБ ЕДИНИЧНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ.

Для определения стоимости объекта по стоимости единичного показателя используются соответствующие сборники УПВС Госстроя СССР, утвержденные Государственным комитетом Совета Министров СССР.

Стоимость объекта в действующих ценах определяется в соответствии с "Порядком определения стоимости строительства, осуществляемого на территории Украины" (Государственный комитет Украины по делам строительства и архитектуры, Киев, 1995 г.).

Стоимость замещения объекта определяется формулой:

Сз = Сб * Об * Ку*Кп

где:

Сз - стоимость замещения объекта;

Сб - базовая стоимость аналога в ценах 1969 г.;

Об - строительный объем оцениваемого объекта;

Ку - коэффициент удорожания (повышение уровня цен с 1969 по 25.08.2007 г).

Данный коэффициент в свою очередь определяется по формуле:

Ку = К69-84 * Ктер * Кр(84-25.08.2007)

Где К69-84 - коэффициент пересчета цен 1969 года в цены 1984 года. Берется в соответствии с постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ» (приложение №1).

К69-84 (Крупноблочное жилое строительство) -1,18

Ктер - территориальный коэффициент к индексам смены сметной стоимости, берется в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 года

Ктер - 1,03 для Южного экономического района.

Кр(84-25.08.2007) = 1,74*10,97 ;

Где 10,97- коэффициент удорожания в связи с введением договорных цен и рыночных. Коэффициент пересчета цен 84 года в текущие цены. Берется в соответствии с данными Госкомитета Украины по строительству и архитектуре (публикуется без учета НДС) (Сборник официальных документов и разъяснений Госстроя Украины «Ценообразование в строительстве».

1,74 - индекс изменения себестоимости строительно-монтажных работ с 1984 до 1991 года (в соответствии с письмом Госстроя СССР №14-д, от 06.09.1990 г. ( Жилищное строительство. Украина).

В связи с тем, что последний данный коэффициент выходил по состоянию на 01 июля 2007 года и был равен 10,97 (без учета НДС), то данный коэффициент необходимо приводить к дате оценки путем использования индексов индекса изменения потребительских цен за июль 2007 года -1,014.

Кп - поправочный коэффициент на: климатический район, местный материал, высоту помещения, отсутствие вида благоустройства (индивидуально для каждого сборника).

Остаточная стоимость замещения объекта с учетом износа определяется по формуле:

Соз = Сз * Ки

Где: Соз - остаточная стоимость замещения объекта;

Сз - стоимость замещения;

Ки - коэффициент физической годности.

Определение износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценения) под воздействием различных факторов.

Основой определения износа является натурное обследование объекта оценки. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:

-физический

-функциональный (моральный)

-внешний (экономический)

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека - за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента) согласно "Правил оценки физического износа жилых конструкций" КДП-2041-12 Украина 226-93, утвержденных приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= S Фэ1*Ы

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэ1 - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li - удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Вышеизложенный метод расчета коэффициента физического износа наиболее логично применять при расчете небольшого количества объектов или в случае, когда оцениваемые сооружения или здания находятся в неудовлетворительном состоянии, вследствие ненадлежащей тех. эксплуатации. При массовой оценке объектов, балансодержатель которых своевременно проводил капитальные и текущие ремонты, расчет коэффициента физического износа возможно проводить по формуле Брендта.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17