Номинальная норма дохода -.норма дохода, измеренная в той денежной единице, в которой этот доход будет получен, без учета возможного изменения покупательской способности данной денежной единицы или ее паритета к другим валютам (т.е. инфляции).

Реальная норма дохода - норма дохода, определенная с условием, что будущие денежные потоки оцениваются в денежной единице, покупательная способность или курс которой зафиксирован на уровне, сложившемся в какой-то момент. Для пересчета денежных потоков в такую единицу их номинальная оценка должна быть разделена на соответствующий индекс инфляции.

Прогноз баланса денежных потоков (кэш-фло) -сопоставление денежных остатков, поступлений и расходов на протяжении прогнозного периода.

Стоимость имущества с точки зрения доходности - сумма текущей стоимости периодического потока дохода и текущей стоимости имущества, возвращающейся в конце прогнозного периода владения объектом после его условной реализации (стоимость имущества в после-прогнозный период).

Подход с точки зрения затратного подхода

Применение затратного подхода в рамках проводимых оценок может быть обусловлено при оценке недвижимого имущества, рынок купли продажи которого является ограниченным. Оценивается с применением затратного подхода также специализированные объекты недвижимости, в том числе памятники архитектуры и истории.

Определение стоимости недвижимости с применением затратного подхода состоит из определения стоимости улучшений на участке земли (с учетом физического износа улучшений). Данный метод оценки приводит к довольно объективным результатам в случае тщательной работы Оценщика при расчете стоимости воспроизведения (стоимости замещения) и всех видов износа улучшений. Необходимо отметить, что этот подход особенно полезен при расчете стоимости недвижимости, предназначенной для специального использования, а также при отсутствии сложившегося рынка такого рода недвижимости.

Основными методами затратного подхода является метод прямого воспроизводства и метод замещения.

Одним из способов метода прямого воспроизводства являются:

А) Способ количественного анализа.

Метод основан на том факте, что балансовая стоимость здания является стоимостью прямых и непрямых строительных издержек (строительно-монтажных работ), затраченных на возведение здания, в ценах, действующих на момент строительства. Кроме строительных издержек в балансовую стоимость здания могут быть включены издержки на проектно-изыскательские работы, на благоустройство прилегающей территории, издержки по техническим условиям городских коммунальных служб. В тех случаях, когда имеет место плохой контроль за составлением исполнительной документации на выполняемое строительство, а также когда нет достоверных документов (акт Государственной комиссии по приемке в эксплуатацию, исполнительная смета, акты выполнения строительно-монтажных работ), подтверждающих факт включения в балансовую стоимость только стоимости СМР по возведения оцениваемого здания, балансовая стоимость часто оказывается завышенной. Могут быть и обратные случаи: в процессе эксплуатации здания оно было существенно реконструировано хозяйственным способом с добавлением новых помещений или заменой отдельных конструктивных элементов (например, кровли), а балансовая стоимость не была изменена. То есть данный метод дает корректный результат только при наличии полной информации о строительстве здания и его эксплуатации, получение которой очень затруднено.

Б) Поэлементный способ

Основан на оценке стоимости отдельных конструктивных элементов здания (сооружения), деталей, узлов и агрегатов машин и оборудования и т.д. с учетом всех расходов на их приобретение (изготовление), транспортировку, монтаж, ввод в эксплуатацию и т.д. и суммировании данных оценок.

Метод практически применим по существу только при наличии детальной технической документации по объекту оценки, поскольку в противном случае процесс оценки фактически включает в себя процесс проектно-изыскательских (проектных) работ со всеми вытекающими временными и стоимостными последствиями.

Основным способом метода замещения является:

Способ единичных показателей.

Данный способ основан на сопоставлении строительных издержек на строительство здания-аналога и оцениваемого здания. За стоимость возведения единицы объема или площади оцениваемого здания Оценщиком принималась единичная стоимость из сборников "Укрупненных показателей восстановительной стоимости ..." (СУПВС) с учетом корректировки на соответствие аналогу конструктивных элементов и обеспеченности инженерными коммуникациями.

Данный подход применим в случае, когда доля конструктивных несовпадающих элементов составляет не более 15-20% от величины единичной стоимости мЗ здания, а также при совпадении габаритов здания по сборникам.

Несоответствие обеспеченности оцениваемого здания и здания-аналога инженерными коммуникациями корректируется путем уменьшения или увеличения единичной стоимости на величину, соответствующую удельному весу данного вида коммуникаций в единичной стоимости всего здания (из сборника УПВС).

Вследствие того, что у собственника объекта отсутствовала техническая документация (сметы на возведение здания), то в рамках затратного подхода использовался способ единичных показателей, оперирующий укрупненными показателями расчета.

Подход с точки зрения дохода.

Подход с точки зрения дохода основывается на одном из фундаментальных принципов оценки - принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с точки зрения ожидания получения будущих доходов, т.е. стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. В рамках данного подхода обычно применяются два метода:

Прямой капитализации дохода, полученного от оцениваемого объекта за расчетный период (обычно календарный год) при расходах, типичных для оцениваемого объекта;

Дисконтирования потока дохода от владения объектом оценки, ожидаемого к получению, за расчетный период (обычно 3-5 лет) при типичных расходах, относимых либо на счет собственника, либо арендатора.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам недвижимости, приносящим стабильный доход и имеющим прогнозируемые суммы расходов и доходов.

Метод дисконтирования наиболее применим к объектам недвижимости, имеющим нестабильные потоки расходов и доходов, варьирующиеся в разные периоды эксплуатации объекта.

В связи с тем, что при определении стоимости Оценщик оперирует уровнем дохода неравномерно распределенном по времени, то в рамках отчета применяется метод дисконтирования денежных потоков.

Сравнительный подход

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

В основе наиболее применяемого при оценке в рамках данного подхода метода сравнения продаж лежит предпосылка о том, что уже совершившиеся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствие с которым типичный покупатель не заплатит за предлагаемый на рынке объект недвижимости цену, превышающую затраты по приобретению другого объекта с одинаковой полезностью.

Основные шаги при применении данного метода включают в себя:

1.                      сбор информации по ценам продаж и предложений схожих объектов

2.                      выбор параметров сопоставления оцениваемого и сравниваемых объектов

3.                      анализ отличий между объектом оценки и сравниваемыми объектами с целью объяснения разницы в стоимости

4.     определение величин корригирующих коэффициентов

5.     учет выявленных отличий в ценах продаж и итоговая оценка стоимости

объекта.

В рамках сравнительного подхода может использоваться также метод валового рентного мультипликатора.

Методика определения износа объекта оценки

Износ - это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. Различают три вида износа: -физический; -функциональный; -внешний (экономический)

Физический и функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ - утрата первоначальных технико-экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах.

Величины физического износа отдельных конструктивных элементов встроенных помещений определяются в соответствии с признаками физического износа (с учетом их количества и удельного веса поврежденных участков в общей площади конструктивного элемента), согласно "Правил оценки физического износа жилых зданий" ВСН 53-86 Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР, М., 1990 г. и «Правил определения физического износа жилых домов», утвержденных Приказом Государственного комитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству №52 от 2 июля 1993 года.

По результатам визуально - экспериментальных обследований объекта в зависимости от степени повреждения конструкций оценивается техническое состояние по следующим категориям:

1        категория - исправное, допускающее дальнейшую нормальную эксплуатацию при проведении текущих и плановых ремонтов (0…20%);

2        категория - работоспособное, характеризующее наличием дефектов, которые приводят к ухудшению эксплуатационных качеств строительных конструкций и требующие проведения внеплановых ремонтных работ, но не снижающие несущую способность основных конструктивных элементов (21.... 40%);

3  категория - ограниченно-работоспособное состояние, при котором по конструкциям имеются повреждения, требующие немедленного устранения (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, превышение норм по второй группе предельных состояний, ослабление сечений коррозионными повреждениями и т.д.) (41.. .60%);

4  категория - недопустимое состояния, при котором существует угроза нарушения функциональной пригодности здания и требуются срочные противоаварийные мероприятия и ремонтные работы (61-80%);

5  категория - аварийное состояние, при котором существует угроза обрушения отдельных конструктивных элементов и нарушение функциональной пригодности здания, что требует срочного усиления конструкций и устранение причин, вызывающих их повреждение (прогрессирующее развитие осадок и деформаций, недостаточная несущая способность, нарушение норм по первой и второй группам предельных состояний, значительное ослабление сечений с угрозой разрушения) (81.. 10%).

Величина физического износа здания определяется по формуле:

Ки= Ʃ Фэi*Li

где:

Ки - величина физического износа здания, %;

Фэi - величина физического износа отдельного конструктивного элемента, %;

Li- удельный вес элементов в восстановительной стоимости здания.

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17