· сезонный характер работы подавляющего количества здравниц, и как следствие, невысокая годовая рентабельность (или вообще отсутствие таковой). (Для преодоления данной тенденции в оцениваемом санатории за счет собственных средств были построены лечебный корпус и крытый бассейн с сопутствующей инфраструктурой).
· невысокая конкурентоспособность курортных услуг, одной из основной причин которой является высокий уровень цен. Не менее важной причиной является невысокий уровень сервиса. По данным маркетинговых исследований Крымского института курортной индустрии «Лигма» наиболее значимыми проблемами для отдыхающих в санаторно-курортном секторе северо-западного Крыма являются проблемы организации досуга, состояние пляжей, перебои с поставкой электричества, горячей воды, уровень транспортного обслуживания. По этим причинам идет отток постоянной клиентуры на Кавказ, Турцию, Кипр, Болгарию;
· значительный износ основных средств, поддержание которых в рабочеспособном состоянии становится крайне затруднительным;
· высокая стоимость ж/д перевозок на курорты Крыма (в России для данных целей специально введены льготы);
· негативный имидж крымских курортов созданный СМИ Российской федерации.
Для решения вышеперечисленных проблем развития курортно-рекреационного и туристического комплекса Тарханкутского полуострова необходимо, прежде всего, формирование конкурентноспособного на мировом и национальном уровнях туристического продукта и санаторно-курортных медицинских услуг на основе эффективного использования рекреационного потенциала, обеспечение социально-экономических интересов и экологической устойчивости региона.
В северо-западном Крыму для достижения основной цели развития курортно-рекреационного и туристического комплекса Тарханкутского полуострова необходима реализация ряда задач, в т.ч.:
Экономических - увеличение экономической роли туристического комплекса Тарханкутского полуострова в хозяйственном комплексе, развитие курортной инфраструктуры обслуживания рекреантов и туристов, а также международных специализированны центров реабилитации, оздоровление и отдых детей и подростков, совершенствование санаторно-курортной и реабилитационной деятельности на базе имеющихся природных лечебных ресурсов (грязей, минеральных вод, соляных озер, климатических условий, а также на основе использования современных технологий диагностики и лечения, создание условий для развития автомобильного, воздухоплавательного, круизного и морского туризма, и соревнования серфингистов, парусные регаты, шлюпочные гонки и т.д., возрождение традиций пешеходного и спортивного туризма, поддержка дальнейшего развития научного туризма, создание условий и инфраструктуры для проведения научных конференций, производственных и учебных полевых практик студентов ВУЗов; развитие сельского зеленого и экологического туризма; активизация культурно-познавательного туризма и т.д.
Все эти усилия, поддержанные специальными государственными и региональными программами и инвестиционными проектами, и будут способствовать экономическому росту, занятости населения и росту его благосостояния.
Социальных - создание условий для социальной стабильности в регионе, улучшение здоровья населения в регионе и, в целом, в Украине, развитие современной инфраструктуры обслуживания рекреантов и туристов с сохранением национальных традиций многонационального Крыма и культурного наследия.
Экологических - эффективное использование, охрана и восстановление природных рекреационных ресурсов, сохранение биоразнообразия, создание природоохранной сети; минимизация антропогенного воздействия рекреационного комплекса на состояние окружающей природной среды, природных ресурсов и состояния здоровья населения Крыма.
А также для полной реализации поставленных планов необходимо:
- Государственная поддержка и создание условий для эффективного управления рекреационной сферой.
- Создание благоприятных условий для инвестиций, налогового и таможенного регулирования развития территории.
- Госбюджетное финансирование экологических программ
- Приоритетное госбюджетное финансирование для сохранения и развития сети детских санаторно-курортных и оздоровительных учреждений.
- Учет интересов населения при планировании развития рекреационного комплекса (развитие и благоустройство курортных поселков, создание современной транспортной сети и т.д.).
РАЗДЕЛ 3 Разработка и оценочная стоимость туристического комплекса
Общие положения проведения оценочной стоимости туристичсекого комплекса
Для того, чтобы правильно расчет стоимости туристического комплекса,принято выделять следующие группы оценочных принципов:
1) полезности;
2) спроса и предложения;
3) замещения;
4) ожидания;
5) предельной производительности взноса;
6) наиболее эффективного использования
Принцип полезности основывается на том, что имущество имеет стоимость только при условии полезности его для потенциального собственника или пользователя. Под полезностью следует понимать способность имущества удовлетворять потребности собственника или пользователя в течение определенного времени.
Принцип спроса и предложения отражает соотношение предложения и спроса на подобное имущество;
Принцип замещения предусматривает учет поведения покупателей на рынке, которое состоит в том, что за приобретение имущества не уплачивается сумма больше минимальной цены имущества такой же полезности, которое продается на рынке;
Принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, ожидаемых от владения, пользования, распоряжения им;
Принцип взноса (предельной производительности) предусматривает учет влияния на стоимость объекта оценки таких факторов, как труд, управление, капитал и земля, что является пропорциональным их взносу в общих доход.
Принцип наиболее эффективного использования заключается в учете зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимается использование имущества, в результате которого стоимость объекта оценки является максимальной. При этом рассматриваются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.
Дефиниции
Оценка - процесс определения стоимости имущества по установленной процедуре на определенную дату.
Оценщик - субъект предпринимательской деятельности, действующий на основании соглашения с ФГИУ, которое дает полномочия на проведение независимой оценки имущества в случаях определенных законодательством.
Объекты оценки в материальной форме - недвижимое имущество (недвижимость) и движимое имущество.
Недвижимое имущество (недвижимость) - земельный участок без улучшений или земельный участок с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, строения, сооружения, их части, а также другое имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.
Движимое имущество - материальные объекты, которые могут быть перемещены без причинения им вреда. К движимому имуществу относится имущество в материальной форме, не являющееся недвижимостью.
Объекты оценки в нематериальной форме - объекты оценки, которые не существуют в материальной форме, но предоставляют возможность получать определенную экономическую выгоду. К объектам в нематериальной форме относятся финансовые интересы (доли (паи, акции), опционы, другие ценные бумаги и их производные, векселя, дебиторская и кредиторская задолженность и т.п.), а также другие имущественные права.
Оценочная процедура - действия (этапы), выполнение которых в определенной последовательности предосталвяет возможность провести оценку.
Рыночная стоимость - стоимость, за которую возможно отчуждение объекта оценки на дату оценки согласно соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.
Стоимость воспроизведения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, идентичного объекту оценки.
Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой;
Ставка капитализации - коэффициент, который применяется для определения стоимости объекта исходя из ожидаемого дохода от его использования при условии, что доход предусматривается неизменным в течение определенного периода в будущем. Ставка капитализации характеризует норму дохода на инвестированный капитал (собственный и/или заемный) и норму его возврата;
Ставка дисконта - коэффициент, применяемый для определения текущей стоимости исходя из денежных потоков, которые прогнозируются на будущее, при условии их изменения в течение периодов прогнозирования. Ставка дисконта характеризует норму дохода на инвестированный капитал и норму его возврата в послепрогнозный период, в соответствии с которой на дату оценки покупатель может инвестировать средства в приобретение объекта оценки с учетом компенсации всех своих рисков, связанных с инвестированием;
Денежный поток - сумма прогнозируемых или фактических денежных поступлений от деятельности (использования) объекта оценки;
Операционные расходы - расходы на эксплуатацию, приносящей доход собственности, не включая обслуживание долга и подоходные налоги;
Дисконтирование - определение текущей стоимости денежного потока с учетом его стоимости, прогнозируемой на будущее;
Аренда на основе валовой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендодатель.
Аренда на основе чистой ренты - все расходы по содержанию недвижимости несет арендатор.
Годовой операционный доход - действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных затрат.
Реверсия - выручка от перепродажи до уплаты налогов.
Стоимость в использовании - стоимость, которая рассчитывается исходя из современных условий использования объекта оценки и может не соответствовать его наиболее эффективному использованию.
Остаточная стоимость замещения (воспроизведения) - стоимость замещения (воспроизведения) объекта оценки за вычетом всех видов износа (для недвижимого имущества - с учетом рыночной стоимости земельного участка при его существующем использовании (прав, связанных с земельным участком);
Положения (национальные стандарты) экспертной оценки - акты Кабинета Министров Украины, определяющие основные методические принципы проведения экспертной оценки разных видов имущества, требования к лицам, которые проводят такую оценку, а также основные требования к содержанию отчетов об экспертной оценке и порядку их рецензирования;
Лучшее и наиболее эффективное использование - разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки.
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17
