В качестве общежития жилые дома регистрируются местной администрацией по представлении специально оформленного разрешения (титульного списка) на строительство (переоборудование) общежития, разрешения органов санитарного надзора на его открытие и штатного расписания на обслуживающий персонал. Согласно Санитарным правилам устройства, оборудования и содержания общежитий от 16 июня 1972 г. запрещается оборудовать под общежития помещения, расположенные в цокольных и подвальных этажах, а также в иных помещениях, не имеющих достаточного естественного освещения.

Для нормального функционирования общежития администрация учреждения (предприятия), в ведении которого оно находится, разрабатывает правила внутреннего распорядка, которые после рассмотрения общим собранием жильцов и профсоюзным комитетом утверждаются руководителем данного учреждения. Правила внутреннего распорядка являются обязательными для всех проживающих в общежитии лиц. Для оказания помощи администрации в работе, направленной на обеспечение соблюдения правил внутреннего распорядка, улучшение жилищных условий, культурно - бытового и иного обслуживания лиц, проживающих в общежитии, создается совет общежития, который осуществляет свою работу под руководством профсоюзного комитета учреждения (предприятия).[85]

Общежития могут создаваться для проживания как одиноких граждан (общежития коечного типа), так и семей (общежития квартирного типа). В общежитиях коечного типа запрещается проживание лиц с семьями. Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 квадратных метров на одного человека. Семьям предоставляются изолированные жилые помещения (квартиры или комнаты) из расчета 1 - 2 комнаты на семью. Преимущественным правом при предоставлении жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получение жилых помещений в домах государственного, муниципального и общественного фонда.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26.12.84 № 5[86] разъясняется, что, разрешая споры о выселении из общежития, следует проверять, является ли общежитием помещение, занимаемое ответчиком, для чего необходимо выяснять следующие обстоятельства:

- находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца;

- построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели;

- имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития;

- выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии;

- укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно - бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан;

- имеются ли штаты для обслуживания общежития;

- взимается ли плата за пользование им как за общежитие и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития.

Такую же позицию высказал и Конституционный  суд Российской Федерации, указав: «…суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение».[87]

В свое время было принято считать, что договор жилищного найма в общежитии не заключается.[88]

Подобное мнение высказано в правовой литературе и позже.[89] Как подчеркивает Ю.К. Толстой “право на жилое помещение у проживающих в общежитии возникает на основе совместного решения администрации и профсоюзного комитета о предоставлении жилой площади, оформляемого выдачей ордера, и вселения в общежитие..., т.е. из односторонних юридических действий”,[90]

Примерное положение об общежитиях от 11 августа 1988 г.[91] в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 3 июля 1993 г. №726 отличается от первоначального варианта (1988 г.) тем, что в п.10 этого Примерного положения внесены (в 1993 г.) слова “по найму”. В итоге предписание п. 10 Примерного положения об общежитиях звучит так: “На основании принятого решения администрацией выдается ордер на занятие по найму жилой площади в общежитии...”. Как полагает П. И. Седугин в случаях, когда в общежитии семье предоставляется отдельная комната и оплата за нее производится на общих основаниях по установленным ставкам, а не по ставкам для общежитий, есть все основания утверждать о распространении применительно к проживающим в общежитии норм, регулирующих отношения по найму жилой площади.[92]

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в обзоре судебной практики[93] указывает на то, что “жилая площадь в общежитии предоставляется по договору жилищного найма”. И, как следствие этого, Судебная коллегия утверждает, что “можно сделать вывод о том, что п.2 ст.687 ГК и ст.15 Закона “Об основах федеральной жилищной политики” применяются к договору жилищного найма… в общежитиях, несмотря на специфичность данного договора”.

Судебная практика (в большей части) также свидетельствует о том, что суды при рассмотрении споров о выселении из общежитий исходят из посылки наличия в общежитии договорных отношений.[94]

Что же касается позиции Пленума Верховного Суда РФ в свете внесенных им 25 октября 1996 г. изменений и дополнений в постановление Пленума Верховного Суда РФ “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР” от 26.12.1984 г., то, как представляется, можно сказать следующее. Ничего существенно нового применительно к вопросу о выселении из общежитий в постановление Пленума Верховного суда от 26 декабря 1984 г. внесено не было.

Дополнения к п.27 этого постановления содержат ссылку на статьи 687, 688 Гражданского кодекса; при этом “договор” жилищного найма упоминается в контексте со статьями 687, 688 ГК. Причем, редакция этих изменений и дополнений такова, что не позволяет сделать вывод о четкой позиции Пленума Верховного Суда РФ по вопросу о наличии или отсутствии в общежитии договора жилищного найма.

Ссылка при том на статьи 687, 688 Гражданского кодекса именно в том пункте постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 дек. 1984 г., где речь идет об общежитиях (п.27), лишь “косвенно”, с “натяжкой” может явствовать о позиции (надо признать, “осторожной”) Пленума Верховного Суда РФ по данному вопросу.

Внесенное изменение в Примерное положение об общежитиях (включение в п. 10 слов “по найму” – о чем уже упоминалось выше) сомнительно по своей сути, ибо оно противоречит п.3 этого Примерного положения, содержащему правило, позволяющее сделать вывод иного толка – о том, что договор жилищного найма в общежитии не заключается.

Вместе с тем, исходя из принципа разумности, целесообразности, необходимости большей определенности в регулировании жилищных отношений представляется вполне приемлемым внесение в жилищное законодательство положения о договорных отношениях по жилищному найму применительно к общежитиям тогда, когда предоставляется изолированное жилое помещение (а не “койко-место”).

Ибо в соответствии с законом (а это и норма жилищного законодательства – ст.52 ЖК, и норма Гражданского кодекса – ст.673) предметом договора жилищного найма может быть лишь изолированное жилое помещение.

При предоставлении места в общежитии, а не изолированного жилого помещения, как кажется, нет никаких оснований говорить о договоре жилищного найма, тем более в отношении жилищного фонда социального использования. Может быть, резонно в отношении частного жилищного фонда предусмотреть в нормативном порядке положение о договоре коммерческого найма в общежитии независимо от изолированности или неизолированности жилого помещения в нем.

Хотя, как уже было сказано о том, с точки зрения закона такое непозволительно в связи с тем, что и в отношении коммерческого найма предметом договора может быть изолированное жилое помещение. В тоже время, положение ст.673 ГК совсем небесспорно. В жизни немало случаев, когда граждане (особенно, одинокие) не бесплатно, а как раз, наоборот, с целью получить какие-либо суммы делятся своей единственной комнатой, допустим, со студентами. А это есть ни что иное, как коммерческий наем. И предметом договора жилищного найма при этом будет являться неизолированное жилое помещение.

Как бы то ни было, соответствующие положения применительно к общежитиям следует закрепить в нормативном порядке (их нужно предусмотреть в проекте Жилищного кодекса) во избежание (и для устранения уже существующей) неразберихи по вопросам правового регулирования жилищных отношений в общежитиях. Положения эти должны отражать характер (договорные или недоговорные) отношений в общежитии и четко определять основания выселения из общежитий.

Нужно (в нормативном порядке) однозначно указать на то, какие нормы (жилищного законодательства или ГК или того и другого вместе) применимы при решении вопроса о выселении из общежитий. Но, по всей вероятности, применение и норм жилищного законодательства и норм ГК при этом недопустимо.

Вопросы выселения из жилых помещений общежитий применительно к жилищному фонду социального использования должны решаться по нормам жилищного законодательства, в отношении же коммерческого найма – по нормам Гражданского кодекса (надо думать, договор жилищного найма в отношении общежитий будет “узаконен”). Уполномоченным по правам человека в РФ совершенно справедливо отмечено, что несмотря на имеющиеся высказывания о необходимости прекращения таких форм удовлетворения жилищных потребностей граждан как предоставление им общежитий и служебных жилых помещений, общежития (и служебные жилые помещения) “вполне оправданно” в отношении отдельных категорий граждан являются способом решения жилищной проблемы.[95]

Кстати, касательно другого вида жилых помещений, подчиняющихся специальному правовому режиму, служебных, также есть определенные проблемы несколько иного толка. В числе прочих в докладе Уполномоченного по правам человека в РФ (1999 г.)[96] упоминается вопрос о необходимости более четкого регулирования отношений, связанных с получением служебного жилого помещения.

Особое внимание уделено в докладе ситуациям, связанным с отказом в замене ордеров “в случаях, когда граждане, заселенные по служебному ордеру, не подлежат выселению без предоставления других жилых помещений…”. По этому поводу надо заменить, что соответствующий вопрос уже был предметом рассмотрения в правовой литературе.[97]

Во многих случаях при подобных обстоятельствах необходима замена нанимателя, (о чем подробно сказано в названной работе) или же замена ордера на служебное жилое помещение на ордер на жилое помещение общего правового режима (что в каждом конкретном случае напрямую связано с вопросом о возможности либо невозможности выселения из служебного жилого помещения[98]).

По делам о выселении из служебных жилых помещений необходимо устанавливать, относится ли жилое помещение, по поводу которого возник спор, к служебному. При этому следует исходить из того, что помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда и фонда жилищно-строительных кооперативов считаются служебными со времени вынесения решения местной администрации о включении их в число служебных (в домах жилищно-строительных кооперативов помещения могут быть включены администрацией в число служебных только с согласия общего собрания членов кооператива).

Страницы: 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12