В отношении технических чердаков и подвалов стоит отметить, что общедомовое значение таких помещений зачастую труднодоказуемо из-за нечётких определений их предназначения в документах БТИ. На практике часто встречается самозахват технических помещений и даже возможности для официального оформления их в частную собственность.

Все решения, связанные с общим имуществом собственников помещений в МД решаются на общем собрании таких собственников. В том числе, решается вопрос выбора способа управления.

В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса РФ, товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является одним из установленных законодательством способов управления многоквартирным домом. ТСЖ можно считать управляющей компанией, когда договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями заключаются от лица товарищества. Имеются случаи, когда ТСЖ одного МД является управляющей компанией в другом МД. В большинстве же случаев ТСЖ заключает договор с УК (частной или ДЕЗ), по которому передаёт последней свои права по управлению МД на определённый срок.

ЖСК выполняют в основном функции коллективного заказчика строительства объектов жилого фонда, хотя имеют право управления заселённым многоквартирным домом. В этом случае правовое положение ЖСК аналогично положению ТСЖ.

В завершающем, восьмом разделе ЖК РФ, говорится о праве выбора собственниками помещений способа управления многоквартирным домом. Способов по жилищному кодексу три:

·        Непосредственное управление собственниками помещений

·        Управление ТСЖ

·        Управление УК

Непосредственное управление подразумевает заключение каждым собственником помещений МД договоров с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими организациями. Такой способ управления подходит лишь для домов, не имеющих общего имущества и с отдельными инженерными коммуникациями для помещений каждого собственника. В виду специфики застройки этот способ управления неприменим для Москвы и других крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность с небольшими коттеджами как основным видом застройки.

Как говорилось выше, ТСЖ может выступать как управляющая организация: заключать договоры с ресурсоснабжающими и эксплуатирующими компаниями, или же передавать управляющие функции профессиональным УК.

УК может управлять МД на договорной основе без создания ТСЖ. Для этого составляется, согласовывается в ТБТИ и утверждается соответствующим органом власти Описание общего имущества многоквартирного дома (ООМД). УК берёт на себя функции по контролю за надлежащим состоянием указанного в ООМД имущества.

3. Основные проблемы системы государственного управления многоквартирными домами на примере Басманного района г. Москвы.

3.1. Анализ общей информации о Басманном районе

Басманный район города Москвы входит в состав Центрального административного округа. Он является третьим по площади и вторым по количеству многоквартирных домов среди районов ЦАО. Границы района проходят по улице Солянке, Лубянскому проезду, улице Мясницкой, улице Новой Басманной, 1-му Басманному переулку, улице Ольховской, Переведеновскому переулку, улице Госпитальный вал, Госпитальной улице, Набережной Академика Туполева, 1-му Сыромятническому проезду, улице Воронцово поле, Подколокольному переулку. В районе порядка 100 тысяч жителей, около 650 многоквартирных домов (точную цифру установить не удаётся из-за различной балансовой принадлежности зданий). Жилой фонд Басманного района состоит из домов различных годов постройки, этажности и степени износа. Основные характеристики жилого фонда Басманного района приведены в Таблице 1:

Таблица 1. Основные характеристики жилого фонда Басманного района

В Басманном районе есть одна государственная управляющая компания: ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района». Район разделён на 8 участков, в каждом из которых имеется филиал ДЕЗ. ДЕЗ заключает договоры по эксплуатации МД с различными ЭК в каждом участке. Таким образом, в районе 8 основных ЭК.

На основании приведённых выше данных можно сделать вывод, что Басманный район является крупным внутригородским образованием со значительным населением широким спектром объектов жилого фонда по техническим характеристикам и способам управления. Таким образом, Басманный район является показательным примером для анализа общемосковской и – шире – общероссийской ситуации в системе государственного управления жилищным фондом.

                  3.2. Анализ работы ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района».

Дирекция единого заказчика является крупнейшей управляющей компанией Басманного района и единственной в районе государственной управляющей компанией. В управлении ДЕЗ находится подавляющая часть многоквартирных домов района, и поэтому будущее системы ЖКХ района целиком зависит от её функционирования.

На Рисунке 1 представлена схема управления многоквартирными домами Дирекцией единого заказчика Басманного района на условиях балансодержания. Прерывистой линией обозначены договорные отношения, пунктиром – контроль деятельности, чёрной стрелкой – эксплуатация зданий, красными – направления финансовых потоков оплаты коммунальных услуг.

         Балансодержание – форма управления, унаследованная от советской системы ЖКХ. В Советском Союзе частной собственности, как известно, не существовало. И фактически, управляющая-эксплуатирующая организация (В СССР эти понятия не разделялись), являлась собственником всех помещений многоквартирного дома.

         Некоторые ТСЖ вступили в договорные отношения с дирекцией – в этом случае на схеме появляется линия договорных отношений между домом и Дирекцией, но в целом схема остаётся прежней.

         Рисунок 1. Схема управления многоквартирными домами ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» на условиях балансодержания.

         В настоящее время право на частную собственность охраняется государством. Большая часть жилого фонда приватизирована, рынок недвижимости процветает. В новых условиях схема, показанная на Рисунке 1, является явным атавизмом, тормозящим развитие рыночных отношений. Велико недовольство среди собственников помещений, которые лишены выбора в сфере управления своей собственностью.

         Теперь рассмотрим Рисунок 2:

         Рисунок 2. Организационная схема ГУП г. Москвы «ДЕЗ Басманного района» (вспомогательные подразделения не указаны).

         На Рисунке 2 показана организационная схема Дирекции единого заказчика Басманного района. Подразделения ДЕЗ отвечают не за конкретные объекты, а за направления деятельности. Эта схема на первый взгляд логична и соответствует теории разделения труда, однако практика показывает, что проблемы многоквартирного дома комплексны. Часто возникают ситуации, когда та или иная проблема касается деятельности нескольких отделов.

         Стоит отметить, что у участковых филиалов ДЕЗ нет чётких обязанностей, они во многом повторяют работу самой Дирекции и занимаются выполнением оперативных поручений.

         ОАО «Тепловые коммунальные сети» было создано для организации поставок тепловой энергии в МД района. Контрольным пакетом акций этого предприятия владеет Дирекция единого заказчика. В настоящее время ОАО «ТКС» функционирует как подразделение ДЕЗ, хотя формально им не является. Уникальной особенностью «ДЕЗ Басманного района» является совмещение им функций управляющей и ресурсоснабжающей организаций. В структуре Дирекции находится ОАО «Тепловые коммунальные сети», осуществляющее поставки тепловой энергии в многоквартирные дома района. Это единственный подобный опыт в Москве.

         До июня 2007 года ЕИРЦ был одним из подразделений ДЕЗ. В июне 2007 года был создан ГУ «ЕИРЦ ЦАО», подразделением которого формально стал ЕИРЦ Басманного района. Однако фактическое снятие ЕИРЦ с баланса ДЕЗ не осуществлено до сих пор.

         Таким образом, показанная на Рисунке 2 схема вместо чёткого разделения обязанностей даёт высокий уровень бюрократизма, отсутствие комплексного подхода, размытость служебных обязанностей отдельных работников и целых подразделений, и как результат – неэффективное исполнение своих задач предприятием.

         Существенным препятствием на пути перехода на договорные отношения в сфере управления многоквартирными домами является такая особенность, как общедолевое владение комплексом обшего имущества многоквартирного дома. Хотя Жилищным кодексом устанавливается право управляющей компании заключать договора управления с каждым собственником по отдельности, на практике это не представляется возможным.

         В Санкт-Петербурге практикуется система повсеместного создания товариществ собственников жилья «сверху» для заключения с ТСЖ, как с коллективным собственником, договора управления

Страницы: 1, 2, 3, 4