Согласно указанному Положению основой для расчета стартовой цены является сметная стоимость квартир, определенная по данным сводного сметного расчета стоимости строительства жилого дома в действующих ценах с учетом компенсационных коэффициентов. В Положении указывается порядок определения сметной стоимости квартир (п. 10).
Положение устанавливает права участников аукциона.
Участник аукциона имеет право:
— приобретать копии необходимой проектно-сметной документации;
— осматривать квартиры на месте;
— получать, в том числе за плату, необходимые консультации от проектных, строительно-монтажных и других организаций, участвовавших в строительстве;
— выдавать доверенность на участие в аукционе юридическим лицам и гражданам, представляющим интересы покупателя;
— отказываться от участия в аукционе (без возмещения понесенных расходов);
—обращаться в суд, или арбитражный суд (третейский суд) в случаях нарушения прав и охраняемых законом интересов покупателей.
Положением на участников аукциона возлагаются также и некоторые обязанности: они обязаны в случае выигрыша аукционного торга оформить в трехдневный срок договор на приобретение квартиры, в частности, оговорив в нем порядок оплаты и меру ответственности за невыполнение принятых обязательств; соблюдать порядок проведения аукциона.
Согласно указанному Положению аукцион проводит ведущий, который даст краткую характеристику продаваемой квартиры и называет стартовую цену. В зависимости от сложившейся к моменту проведения аукциона конъюнктуры спроса на квартиры ведущий аукциона может по согласованию с продавцом установить на них более высокую стартовую цену, чем было оговорено ранее. На аукционе не подлежат продаже квартиры по цене ниже опубликованной стартовой цены.
Участник аукциона (уполномоченный или доверенное лицо), предложивший наивысшую цену, становится обладателем квартиры и обязан в течение 30 минут объявить представителям организаторов аукциона свой билет и подписать преддоговорное соглашение на покупку.
При отсутствии со стороны участников аукциона предложений по цене выше стартовой данная квартира снимается с аукциона.
Расчеты между продавцом и покупателем могут осуществляться как единовременно, так и по частям в течение установленного продавцом и опубликованного им заранее срока.
Основания для признания сделки недействительной.
Договор купли-продажи может быть признан недействительным только по решению суда, в том случае если он:
· Не соответствует закону и иным правовым актам (168 ГК РФ)
· Заключен с целью противной основам правопорядка и нравственности (169 ГК РФ)
· Является мнимой или притворной сделкой ( 170 ГК РФ)
· Заключен гражданином, признанным судом недееспособным (171 ГК РФ)
· Заключен гражданином, не достигшим 18 лет (175 ГК РФ)
· Заключен гражданином, ограниченным судом в дееспособности (176 ГК РФ)
· Заключен гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (177 ГК РФ)
· Заключен под влиянием заблуждения, обмана или угрозы, злонамеренного согласия представителей сторон или стечения тяжелых обстоятельств (178-179 ГК РФ)
· Заключен лицом вне пределов его полномочий (174 ГК РФ)
· Сделка совершенная юридическим лицом выходит за пределы его правоспособности ( 173 ГК РФ)
Мошенничество.
При продаже жилья возникает обширная почва для мошенничества.
Один из возможных видов мошенничества это подмена субъекта (по неофициальным данным ГУВД 40% случаев приходится на этот вид обмана. Хозяин квартиры, не дай бог устраняется с чьей-либо помощью, а может просто уехать в отпуск или длительную командировку. Дальше в дело идут подложные документы. Вернувшись из командировки хозяин обнаруживает, что в его квартире кто-то живет. Пострадавшим оказывается этот кто-то так как квартиру возвращают законному владельцу.
Другим случаем мошенничества может оказаться сделка впоследствии признаваемая судом недействительной. Основаниями для признания могут быть различными. В соответствии с ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке( ст.167 п2). Учитывая то что в договоре купли -продажи обычно указывают не реальную цену, а стоимость жилья в БТИ, чтобы уменьшить размер уплачиваемой пошлины, то покупатель получит лишь ту мизерную сумму которая указана в договоре. Подобных проблем можно избежать обратившись к опытным риэлтерам. Они отслеживают способ передачи денег проверяют документы итак далее, хотя и они не могут дать абсолютную гарантию надежности.
Как выписать бывшего собственника или членов его семьи из проданной им квартиры.
Гражданин продавший квартиру, но не выписавшийся из нее, сохраняет право проживания, равно как и зарегистрированные в этой квартире члены его семьи и иные лица. Нередки случаи когда продавец получив с покупателя деньги отбывает в неизвестном направлении, не выписавшись. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает сомнение, целесообразно включить отдельным пунктом в договор купли-продажи жилого помещения обязанность продавца освободить жилое помещение после заключения договора. Но данный пункт является ущемлением прав т.к. ущемляет права по пользованию жилым помещением, хотя нотариусы и вносят этот пункт в договор купли-продажи и удостоверяют его. Кроме того, покупатель может взять доверенность на выписку продавца из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту прописки продавца.
В связи с этим интересен опыт г. Москвы где, в соответствии с распоряжением мэра от 26.05.94г. «О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при приватизации и отчуждении жилых помещений» органам производящим регистрацию сделок предписано: производить регистрацию сделок по отчуждению жилых помещений граждан лишь после их выписки с отчуждаемой площади на другое место жительства. Однако, это положение распространяется лишь на лиц отнесенных к группе риска, т.е.:
одинокие и одиноко проживающие лица пенсионного возраста
инвалиды I и II группы
несовершеннолетние лица признанные судом недееспособными или ограниченно дееспособными.
Налоги и сборы установленные при продаже жилья .
Если стороны в договоре купли-продажи недвижимости сочтут необходимым удостоверить договор нотариально, они заплатят пошлину предусмотренную ФЗ РФ « О Госпошлине»:
За совершение нотариальных действий нотариусами государственных нотариальных контор или уполномоченными на то должностными лицами органов исполнительной власти, органов местного самоуправления и консульских учреждений, а также за составление ими проектов документов, выдачу копий и дубликатов документов государственная пошлина взимается в следующих размерах:
за удостоверение договоров, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества):
детям, в том числе - усыновленным, супругу, родителям, родным братьям и сестрам 0,5 процента от суммы договора, но не менее 50 процентов от минимального размера оплаты труда,
другим лицам - 1,5 процента от суммы договора, но не менее однократного размера минимального размера оплаты труда (ст.4 п.4)
Однако, закон установил круг лиц которые освобождаются от уплаты госпошлины в органах, совершающих нотариальные действия. Это граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий, - за удостоверение сделок по приобретению жилья полностью или частично за счет средств субсидий на строительство или приобретение жилья(ст.5 п.5).
Граждане, продавшие жилье и получившие прибыль от этой сделки, могут получить налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, в соответствии с пунктом 2 статьи 210 Налогового Кодекса, на сумму, полученную налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Граждане выступавшие в договоре купли продажи в качестве покупателей могут рассчитывать на налоговые вычеты при уплате подоходного налога, их налогооблагаемая база может быть уменьшена, на сумму, израсходованную налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов.
Общий размер имущественного налогового вычета, не может превышать 600 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета, распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).
Как я уже упоминал, граждане купившие жилое помещение должны зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. Размер платежей за государственную прав на здания, сооружения, помещения (части здания), сделок с ними, совершение специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки регистрацию определяется субъектом в г. Москве для физических лиц он составляет 3 минимальных размера оплаты труда ( в соответствии с Постановлением ПРАВИТЕЛЬСТВа МОСКВЫ от 16 мая 2000 г. N 332 «О ДОПОЛНЕНИИ К ПОСТАНОВЛЕНИЯМ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ОТ 6 ИЮЛЯ 1999 ГОДА N 600 И ОТ 26 ОКТЯБРЯ 1999 ГОДА N 987» )
Страницы: 1, 2, 3, 4, 5
