Рефераты. Алгоритмы экономической (кадастровой) оценки городских земель и территориально-экономического зониро...
— рассчитывается действительный валовой доход (эффективный), получаемый
путем вычитания из потенциального валового дохода возможные потери, которые
устанавливаются путем анализа соответствующих показателей на рынке;
— исчисляется чистый доход как разница действительного валового дохода и
всех расходов без обслуживания долга по ипотечному кредиту и амортизационных
начислений;
— чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли различными
способами.
Стоимость земельных участков может быть определена также путем умножения
валового или чистого дохода на рентный мультипликатор. Его рассчитывают по
формуле
Рм=Цп
: Д,
где Рм —
рентный мультипликатор;
Цп — цена продаж сопоставимых участков;
Д — арендная плата или чистый доход.
По российскому законодательству плательщиками земельного налога являются
физические и юридические лица РФ, международные неправительственные
организации и иностранные юридические лица, имеющие земли в собственности,
владении и пользовании.
Налогами облагаются земельные участки и земельные доли при общей долевой
собственности. Ставки налога подразделяются на две группы: за земли
сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения. Федеральные органы
законодательной власти устанавливают средние ставки с 1 га (1 м2)
по субъектам РФ, которые в свою очередь определяют средние и минимальные ставки
по районам. Например, в Московской области установлена минимальная ставка
земельного налога — за 1 га пашни, многолетних насаждений — 600 руб.;
сенокосов — 200 руб.; пастбищ — 100 руб.
Общая сумма земельного налога исчисляется по формуле
3=П х С х К,
где П
— площадь участка соответствующего назначения;
С — ставка земельного налога по каждой категории земель, имеющихся у
владельца;
К — коэффициент корректировки ставки земельного налога.
Начисленную сумму налога юридические лица ежемесячно относят равными
частями на себестоимость продукции, или на соответствующие источники
финансирования по землям, не связанным с основной деятельностью.
Кадастровая оценка земель
должна удовлетворять следующим требованиям.
1.
Полнота
учета существенных факторов . Оценка стоимости земельного участка (квартала, территории),
осуществленная без учета хотя бы одного существенного фактора, не может быть
признана правильной. Так, при оценке земель в городе с пересеченным рельефом
учет величины уклона рельефа на оцениваемом участке является обязательным,
поскольку существенно отражается на стоимости строительства и использования под
любую базовую функцию. То же относится к оценке земель в городе, находящемся в
сейсмической зоне, на территориях с просадочными грунтами и т.д. Степень
загрязнения воздуха на конкретном участке существенно отражается на его оценке
под такие функции как жилье, здравоохранение, спорт, рекреации и т.д.
Местоположение оцениваемого земельного участка по отношению к местам приложения
труда, транспортным узлам, центру города и другим элементам
функционально-планировочной структуры является важнейшим фактором, определяющим
его стоимость, а, следовательно, и оценку для всех без исключения функций.
2.
Адекватность
учета существенных факторов . Учет существенных факторов должен осуществляться методами,
обеспечивающими адекватность получаемого результата оценки реальной ситуации и
должную меру влияния каждого из факторов на результат оценки. Наиболее действенными
методами, обеспечивающими удовлетворение этого требования, являются методы
математического моделирования, если они квалифицированно разрабатываются и
корректно используются. Они обеспечивают максимум объективности и
беспристрастности оценки, легко обозримы и не допускают кривотолков. Методы,
ориентирующиеся по преимуществу на экспертные оценки и поправочные
коэффициенты, в этом отношении уступают методам математического моделирования,
поскольку результат такой оценки неизбежно является прямым отражением
субъективного мнения оценщика. Впрочем, ни один метод не может быть полностью
избавлен от влияния экспертных решений и оценок в той или иной степени.
Предпочтительны, однако, те методы, которые сводят влияние экспертных решений и
оценок к минимуму: к одному-двум параметрам, которые могут быть откалиброваны
по данным продаж и аналогов.
3.
Прозрачность
методов оценки и наглядность результатов . Нередки случаи, когда методы оценки
не предъявляются в явном виде, и проверка результатов оценки становится весьма
затруднительной, вынуждая пользователя или аудитора обращаться к другим
источникам или производить выборочную оценку самостоятельно. Нередко и сами
результаты представляются в трудно воспринимаемой форме, затрудняющей их
проверку. Оба эти обстоятельства обычно сопровождают оценку, выполненную
некачественно по существу.
4.
Внутренняя
непротиворечивость результатов оценки . Одним из методов работы аудитора с результатами
оценки является выборочная проверка и сопоставление локальных оценок в
различных местах города, в ситуациях, которые хорошо знакомы аудитору или легко
поддаются интерпретации. Если в таких ситуациях не наблюдается взаимных
противоречий локальных оценок, это говорит в пользу данной оценочной работы,
хотя еще и недостаточно для вынесения окончательного положительного решения:
после этого можно применять более тонкие методы анализа. Если же уже на этом
уровне в работе обнаруживаются противоречия, это скорее всего значит, что
работа сделана некачественно, если только автор не предъявит убедительных
объяснений.
5.
Адресность . Оценка, как правило, должна
вестись с точки зрения каждой из базовых функций в отдельности. Безадресная
оценка чаще всего лишена смысла, и такая работа не может быть признана
удовлетворительной. Исключение составляют некоторые специальные случаи, такие
как оценка в рамках процедуры банкротства и ликвидации предприятия.
Стоимость - это свойство, объективно
присущее городским (и региональным) землям. Она характеризует меру удобства или
выгоды от занятия данного земельного участка по сравнению с удобством или
выгодой от занятия другого земельного участка.
Понятие стоимости городских
земель неотделимо от тех функций, под которые они используются в данный момент
или могут использоваться (базовых функций ). Соответственно, и оценка
стоимости земель должна вестись с точки зрения тех или иных конкретных функций.
Ориентировочный перечень городских базовых функций приведен в таблице 1. Каждый
вид существующего использования территории может быть отнесен к одной из
базовых функций. Между видом существующего использования и соответствующей
базовой функцией есть различие: вид использования данного земельного участка в
данный момент сугубо индивидуален, а базовая функция - более общее понятие,
относящееся к группе земельных участков, близких по характеристикам. Так,
конкретная обувная мастерская на углу двух конкретных улиц принадлежит базовой
функции “КБО, мелкий бизнес”, которой принадлежит и множество других
предприятий этого рода в городе.
Таблица 1
Городские базовые функции
№
п/п
Наименования функций
№
п/п
Наименования функций
№
п/п
Наименования функций
1
2
3
4
5
6
7
Коттеджное жилье
Сблокиров.2эт. жилье
Жилье 5-6 эт
Жилье 9-10 эт
Жилье 15-16 эт
Жилье 20-22 эт
Жилье центра: Функц. смесь
Ж80Т10О10
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
НИИ, КБ, Вузы
Офисы, Администр. Учреждения
Машиностроение людоемкое
Машиностроение средне-людоемкое
Машиностроение нелюдоемкое
Черная металлургия
Цветная металлургия
Химия, Нефтехимия
Строймат., Деревообр.
Легкая , Пищевая
Коммун. Хозяйство
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
Торговля, общепит мелкие
КБО, мелкий бизнес
Ярмарки
Рынки
Торг. центры
Парки прогулочные
Спорт
Зрелищные учреждения
Медицинск. и оздоровит. Учреждения
Культура, образование, просвещение
Жел.дор. вокзалы и станции
Автовокзалы