Характерными особенностями методического подхода А.А. Сегединова и С.К.
Кабаковой являются: о преимущественный учет «зарытого капитала», балансовой стоимости инженерных сетей в границах территориальных элементов; о частичный учет местоположения данного территориального элемента в городе через расстояние только до центра города;

90 а ручная техника оценки в табличной форме, без использования формульных соотношений и компьютерных программ.
К основным недостаткам данной методики можно отнести следующее: а оценка осуществляется безотносительно к той функции, под которую предполагается использование тех ли иных элементов территории; а не учитываются предстоящие затраты и по территории, связанные с предположительным использованием элементов территории под ту или иную функцию; а учет ранее произведенных затрат в виде вложений в инженерную и транспортную инфраструктуру осуществляется неправильным образом: расчленение инженерных и транспортных систем на фрагменты, относимые к покрывающим их территориальным элементам, методически неверно и на практике ведет к грубым ошибкам в оценке земель; вложения в инфраструктуру необходимо учитывать иначе: полная стоимость инфраструктуры должна равномерно распределяться на все территориальные элементы, образуя региональную составляющую ренты местоположения; о учет местоположения территориального элемента только через расстояние до городского центра недостаточен; о способ сведения воедино затрат на инфраструктуру и удобств местоположения никак не определен; о методика практически не формализована и опирается лишь на опыт и интуицию авторов. Она не представлена в явном виде, и переход от качественных рассуждений к конкретным оценочным величинам всегда остается за кадром, так что возможность проверки полученных результатов отсутствует.

Большинство других методических подходов имеют отличия в деталях, однако, сходны в трех основных отношениях: о транспортная доступность оцениваемых территориальных элементов определяется только расстоянием до центра города;

91 о сведение разнокачественных факторов, влияющих на оценку, осуществляется в балльной форме, с помощью взвешивающих коэффициентов; а оценка ведется, как правило, безотносительно к той функции, под которую предполагается использование оцениваемого территориального элемента.

Особый случай представляет методический подход В.А. Прорвича (см.:
Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 1996), в котором практически единственным учитываемым фактором оказывается стоимость инженерной инфраструктуры, относимая к городским кварталам. Вложения в транспортную инфраструктуру, транспортная доступность элементов территории, экология и другие важнейшие факторы, определяющие стоимость городских земель, игнорируются вовсе.

Пример квалифицированной и корректной постановки задачи представляет собой методика, разработанная петербургским АОЗТ «Перспектива» и используемая для оценки земель Санкт-Петербурга (см.: Федоров В.П. Методика массовой оценки территории города // Тезисы международной конференции
«Оценка для целей приватизации, регистрации, налогообложения. Отечественный и зарубежный опыт». - СПб., 1997). Недостатком ее можно считать лишь балльную пофакторную оценку территории и связанное с этим излишне широкое применение экспертных оценок и взвешивающих коэффициентов при сведении пофакторных оценок в единую стоимостную оценку.

Новые идеи, касающиеся исходных посылок и определений, а так же требования к программно-методическому обеспечению кадастровой оценки земель изложил А.П.Ромм (Ромм АЛ. Кадастровая оценка городских земель: методические основы и инструментальные средства // Вопросы оценки. - 1997.
-№3. - С. 16 - 20). Суть их заключается в следующем.

Методические недостатки рассмотренных выше разработок, используемых для кадастровой оценки земель в настоящее время, - не единственная серьезная проблема. Сегодня существует два взгляда на городские земли, в частности, на

92 ценность городских земель: взгляд проектировщика - градостроителя в процессе разработки функционального зонирования территории как раздела генерального плана города и взгляд оценщика недвижимости в процессе разработки кадастровой оценки городских земель. Эти два взгляда на практике никак не пересекаются: указанные два вида работ выполняются независимо друг от друга: разными ведомствами, разными специалистами и в разные сроки.
Такова не только отечественная, еще молодая, практика, но и зарубежная.
Необходимо создать конструктивную градостроительную теорию стоимости городских земель и сформировать на ее основе кадастровую оценку земель для фискальных целей.
В основе этого подхода лежат следующие посылки:
Стоимость городских земель является отражением процессов

жизнедеятельности и развития города, системы Ценностей, экономического

потенциала и внутренней энергии населения города. Для ее оценки необходимо

математическое моделирование функционально-планировочной структуры

города и процессов его функционирования. Это моделирование отчасти может

быть реализовано на формульном уровне, отчасти - на алгоритмическом.
Работы по кадастровой оценке земель и функциональному зонированию

территории должны проводиться на единой методической и инструментальной

основе, в рамках единого понятийного аппарата и единого технологического

процесса.
Основой формирования кадастровой оценки земель и функционального

зонирования территории является комплексная градостроительная оценка

территории.

Кадастровая оценка городских земель представляет собой оценку их рыночной стоимости. Только такое понимание кадастровой оценки и методов ее формирования может привести к достижению целей, которые перед ней ставятся: она должна стимулировать рациональное, эффективное использование городских земель и служить инструментом развития городской экономики.

93

Кадастровая оценка включает три иерархических уровня по степени крупности оцениваемых элементов: уровень оценки земельных участков, уровень оценки кварталов и уровень территориально-экономического зонирования.
Основным расчетным уровнем является поквартальная оценка, которая в направлении генерализации преобразуется в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации - в оценку земельных участков.

Нижний уровень, поучастковая оценка, предназначен для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. На этом уровне оценка стоимости каждого участка земли существенно связана с той городской функцией, под которую предполагается использование данного участка. Для торговли и бизнеса предпочтительнее участки, расположенные на периферии квартала, а для жилья - участки внутри квартала. Точно так же оценки мест расположения кварталов в районе и городе обусловлены предполагаемыми функциями. Следовательно, поквартальная оценка территорий как базовая форма оценки должна формироваться для каждой функции в отдельности и представляет собой матрицу, в которой строки соответствуют кварталам, столбцы - видам функционального использования, а элементы имеют смысл потенциального рентного дохода, доставляемого владельцу каждой единицей площади территории (долл./кв.м.). Верхний уровень, территориально- экономическое зонирование, предназначен в основном для муниципальных служб, осуществляющих фискальные функции: налогообложение недвижимости и установление ставок арендных платежей. При формировании территориально- экономического зонирования для фискальных целей, . исходя из практических соображений, необходимо упрощение структуры оценки, связанное со свертыванием матрицы в вектор -столбец: оценка носит осредненный по функциям характер.

Программно-методическое обеспечение (ПМО) подсистемы «Кадастровая оценка земель» должно удовлетворять следующим требованиям.

94

1. Полнота и адекватность учета фактора. В ПМО должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с точки зрения различных видов функционального использования: локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в

зависимости от физико-географических и инженерно- геологических

характеристик территории, таких как уклоны рельефа, несущая способность

грунтов, уровень залегания грунтовых вод, карстовые явления, наличие

подработанных территорий и др.; экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в

зависимости от загрязненности атмосферы окружающей среды, шума,

магнитных излучений, загрязненности почв. Эти ущербы должны быть

выражены непосредственно в стоимостной форме и сопоставлены со

стоимостью возможных мероприятий, направленных на снижение уровня

загрязнений; факторы отчуждения из-под существующего использования, такие как

оценка затрат на вынос (перенос) производственных и коммунальных объектов,

занимающих ценные городские территории, а также оценка затрат на

проведение мероприятий по реконструкции территорий; коммуникационные факторы, представляющие собой оценку затрат

людьми времени на передвижения в городе, затрат на пассажире- и

грузоперевозки. При этом должны учитываться все виды передвижений в

городе: к месту жительства, местам приложения труда и объектам сферы услуг.

Это требует специального, тщательного моделирования условий транспортных

сообщений (препятствий всех видов, магистралей улично-дорожной сети и сети

метрополитена) и характеристик коммуникационных связей между всеми

городскими функциями, включая точечные функциональные объекты, такие

как вокзалы, рынки, ярмарки, торговые центры и т.д.; инфраструктурные факторы, связанные проблемно-ориентированным

учетом предшествующих вложений в общегородскую транспортную и

инженерную инфраструктуры;

95

- факторы престижа и репутации районов города с точки зрения различных функций.

2. Непосредственно стоимостная форма учета факторов. Пофакторная

оценка должна осуществляться не в баллах, а непосредственно в стоимостной

форме, позволяющей свести к минимуму роль экспертных оценок и тем самым

в максимальной степени объективизировать сводную оценку земли. Сведения

пофакторных балльных оценок в единую оценку с помощью взвешивающих

коэффициентов следует по возможности избегать.
Модельная и алгоритмическая реализуемость.
Реализация

перечисленных требований к ПМО возможна только в рамках корректного

математического моделирования и построения вычислительных процедур,

осуществимых на реальной доступной вычислительной: технике за приемлемое

время и без чрезмерных требований к машинной памяти.
Возможность информационного обеспечения. Программно-

методическое обеспечение, используемое для кадастровой оценки городских

земель, должно быть также реализуемым с точки зрения возможности

информационного обеспечения в сегодняшних условиях, с учетом реально

существующих и готовых к сотрудничеству организаций - источников данных,

взаимодействие с которыми должно реализовываться в сроки, установленные

для разработки системы.

Состав необходимой информации и возможные источники ее получения являются неотъемлемым атрибутом методически правильной постановки задачи.

5. Наличие необходимого задела или опорной разработки. Потребность

неотложного решения проблемы и жесткие сроки разработки земельных

кадастров городов не позволяют рассчитывать на разработку ПМО с нуля.

Страницы: 1, 2, 3, 4